LUẬN văn LUẬT tư PHÁP THẾ CHẤP tài sản HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THỰC TIỄN ở – Tài liệu text

LUẬN văn LUẬT tư PHÁP THẾ CHẤP tài sản HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THỰC TIỄN ở TỈNH KIÊN GIANG

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (612.61 KB, 74 trang )

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
(Niên Khóa 2009 – 2013)
TÊN ĐỀ TÀI

THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI – THỰC
TIỄN Ở TỈNH KIÊN GIANG

Thầy giáo hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

ThS. TĂNG THANH PHƢƠNG
BỘ MÔN TƢ PHÁP

LÝ VĂN TOÁN
MSSV: 5095574
Lớp: Thƣơng mại 3- K35

Cần Thơ, tháng 102012

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

1

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
………………………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………..

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

2

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một chế định mới mẽ mới
được xác nhận, cùng với sự ra đời của chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai còn sở hữu ý nghĩa xúc tiến những giao dịch dân sự phát triển mạnh mẽ. Chẳng hạn, những bên
sở hữu thể chủ động hơn tiêu dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp nhằm linh hoạt
trong việc vay vốn. Kế bên sự ra đời của chế định này, sở hữu thể thấy qua những lần sửa đổi
từ Bộ luật dân sự 1995 cho tới lúc Bộ luật dân sự 2005 ra đời. Tại điều 342 khoản 1 quy
định về việc tài sản thế chấp cũng sở hữu thể là tài sản hình thành trong tương lai đã chính
thức thừa nhận chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, những quy
định của pháp luật hiện hành vẫn chưa quy định đầy đủ, rõ ràng. Chẳng hạn như trong
việc công chứng, đăng thỏa thuận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai còn nhiều
khó khăn, bất cập. Những thiếu sót, bất cập của luật, đã dẫn tới hậu quả là, làm cho vấn đề
này càng trở nên rối rắm thêm, thậm chí còn tạo ra nhiều tranh chấp so với những quy định
khác sở hữu liên quan, còn sở hữu những cách hiểu khác nhau, dẫn tới việc nhận định và quyết
định ko giống nhau điều đó làm cho thực tế vận dụng khó khăn, chưa thật sự tạo ra sự
an toàn về mặt pháp lý cho những bên tham gia.
Nhận thức được tầm quan yếu của vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai nên tác giả đã chọn đề tài “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai- Thực tiễn ở
tỉnh Kiên Giang” để làm luận văn tốt nghiệp, với mong muốn tìm hiểu những hoạt động về
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Qua đó cũng đề xuất một số giải pháp để đưa
hoạt động thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ngày càng phát triển.
2.Mục đích nghiên cứu đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài luận văn “Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang”, tác giả muốn làm rõ những quy định của pháp luật
về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, phân tích, giám định những quy định của pháp
luật liên quan tới vấn đề nghiên cứu. Ngoài ra, phát hiện được những bất cập của những
quy định pháp luật liên quan tới đề tài nghiên cứu chẳng hạn như: Những bất cập trong
vấn đề công chứng, đăng thỏa thuận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, những
vướng mắc phát sinh trong quá trình xử lý tài sản và một vài khó khăn vướng mắc khác…
Từ đó chỉ ra được những nguyên nhân của những vướng mắc đồng thời tìm ra giải pháp
để góp phần tháo gỡ những trở ngại vướng mắc đó, nêu lên một số ý kiến nhằm hoàn
thiện hơn nữa hệ thống pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

3

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang”
Tác giả tập trung phân tích những quy định của luật liên quan tới chế định thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai. Nêu lên những trở ngại, vướng mắc bất cập trong thực
tiễn pháp lý ở địa bàn tỉnh Kiên Giang và đưa ra một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn
thiện pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tập trung nghiên cứu
những vấn đề liên quan tới hoạt động thế chấp những loại tài sản hình thành trong tương lai
trên phạm vi địa bàn tỉnh Kiên Giang, trong phạm vi luận văn tác giả chủ yếu tập trung
nghiên cứu từ lúc Bộ luật dân sự 2005 sở hữu hiệu lực tới nay và những vấn đề sở hữu tính chất
khái quát của Bộ luật dân sự 1995 và những văn bản sở hữu liên quan.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu

Đề tài thế chấp tài sản hình thành trong tương lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang trên
cơ sở vật chất vận dụng phương pháp luận chung của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa
duy vật lịch sử. Ngoài ra luận văn còn sử dụng những phương pháp nghiên cứu khác
như: Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê…cũng được sử dụng để giải
quyết những vấn đề mà đề tài đã đặt ra.
Trên cơ sở vật chất những quy định pháp luật, đối chiếu với thực tiễn xã hội và những kiến
thức mà tác giả đi thực tế sở hữu được đồng thời tham khảo những dự án nghiên cứu và bình
luận của những nhà luật học sở hữu tên tuổi, kết hợp sưu tầm và tham khảo những tạp chí, sách báo
sở hữu liên quan nhằm nghiên cứu đề tài hoàn thiện và sâu sắc hơn.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
gồm 3 chương.
– Chương 1:Những vấn đề lý luận chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai.
– Chương 2: Những quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai.
– Chương 3: Thực tiễn ứng dụng ở tỉnh Kiên Giang và hướng hoàn thiện những quy định
về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
MỤC LỤC
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI …………………………………………………………………. 1
1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ………………………………………. 1
1.2 Đặc điểm cơ bản của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ……………………………. 4
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

4

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
1.3 Sự hình thành và phát triển chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai từ
năm 1995 trở lại đây ………………………………………………………………………………………………. 8
1.4 vai trò của chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ……………………………. 12
CHƢƠNG 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP
TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ………………………………………………… 14
2.1 Giao ước hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai ………………………. 14
2.1.1 Hình thức của hợp đồng …………………………………………………………………………… 14
2.1.1.1 Lập thành văn bản…………………………………………………………………………. 14
2.1.1.2 Công chứng hợp đồng …………………………………………………………………… 14
2.1.1.3 Đăng ký thế chấp ………………………………………………………………………….. 16
2.1.2. Chủ thể của hợp đồng …………………………………………………………………………….. 18
2.1.2.1. Bên thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ……………………………….. 18
2.1.2.2. Bên nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ……………………….. 21
2.1.3 Tài sản bảo đảm ……………………………………………………………………………………… 21
2.1.4 Nghĩa vụ được bảo đảm …………………………………………………………………………… 27
2.2 Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai ………………… 29
2.2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp …………………………………………………………. 30
2.2.1.1 Quyền của bên thế chấp …………………………………………………………………. 30
2.2.1.2 Nghĩa vụ của bên thế chấp ……………………………………………………………… 33
2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp………………………………………………….. 35
2.2.2.1 Quyền của bên nhận thế chấp …………………………………………………………. 35
2.2.2.2 Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp ……………………………………………………… 37
2.3 Kết thúc hợp đồng và xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tƣơng lai……….. 37
2.3.1 Kết thúc hợp đồng …………………………………………………………………………………. 38
2.3.1.1 Kết thúc bằng con đường chính …………………………………………………….. 38
2.3.1.2 Kết thúc bằng con đường phụ ………………………………………………………. 39
2.3.2 Xử lý tài sản thế chấp ………………………………………………………………………………. 41
2.3.2.1 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp ……………………………………………………. 41
2.3.2.2 Những trường hợp xử lý tài sản thế chấp ……………………………………………… 42

2.3.2.3 Những phương thức xử lý tài sản ………………………………………………………… 44
2.3.2.4 Hệ quả pháp lý của việc xử lý tài sản bảo đảm …………………………………. 45
CHƢƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG Ở TỈNH KIÊN GIANG VÀ HƢỚNG HOÀN
THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI ……………………………………………………………………………………………………… 50
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

5

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
3.1 Tình hình cho vay nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai ở tỉnh Kiên
Giang …………………………………………………………………………………………………………………. 50
3.2 Thực trạng và giải pháp công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai ………………………………………………………………………………………………………………………. 53
3.2.1 Xác định loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu………………………………………………. 53
3.2.2 Khó khăn trong việc thực hiện thủ tục công chứng do sự chồng chéo của luật …….. 54
3.3 Thực trạng và giải pháp đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai ……………………………………………………………………………………………. 57
3.4 Thực trạng và giải pháp xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai ……………… 59
KẾT LUẬN ………………………………………………………………………………………………………. 64
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

6

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI
Chương này tác giả tập trung khái quát những vấn đề cơ bản về thế chấp tài sản, đặc
điểm của thế chấp tài sản. Từ đó, nêu lên khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai, không những thế tác giả còn nói tới vai trò, ý nghĩa của giải pháp
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và nêu sơ lược về sự hình thành và phát triển
của chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là những giải pháp do pháp luật quy định hoặc do
những bên tham gia quan hệ nghĩa vụ tự nguyện thỏa thuận đặt ra và ko trái pháp luật
nhằm ràng buộc việc thực hiện nghĩa vụ của người sở hữu nghĩa vụ, đồng thời bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sở hữu quyền trong trường hợp người sở hữu nghĩa vụ ko thực
hiện hoặc thực hiện ko đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp
luật. Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của những chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự ko
phải lúc nào cũng được đảm bảo thi hành một cách nghiêm trang. Và trong trường hợp
này, sự thiệt thòi của chủ thể sở hữu quyền là điều thuận lợi xảy ra nếu như những bên ko thỏa
thuận xác lập một giải pháp ngăn chặn cụ thể.
Căn cứ vào tính chất của quan hệ bảo đảm, những giải pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ được chia thành hai loại: đó là giải pháp bảo đảm đối nhân và giải pháp bảo đảm đối
vật. Từ thực tiễn cuộc sống, những quan hệ giao dịch dựa trên những giải pháp bảo đảm đối vật
được những bên tham gia lựa chọn sử dụng nhiều hơn hết. Bên sở hữu quyền sở hữu thể thỏa thuận
với bên sở hữu nghĩa vụ về giải pháp thực hiện nghĩa vụ một cách chủ động bằng cách thiết
lập quyền trên một tài sản cụ thể của bên sở hữu nghĩa vụ. Tương tự, chủ thể sở hữu quyền vừa
được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vừa sở hữu thể chủ động trong việc thực hiện quyền của
mình, tránh được rủi ro lúc phát sinh nghĩa vụ trên một tài sản bảo đảm cho nhiều chủ thể

sở hữu quyền. Theo quy định “thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) tiêu dùng tài
sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia (gọi là
bên nhận thế chấp) và ko chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”1.
Từ quy định trên của Bộ luật dân sự 2005, ta sở hữu thể thấy điều luật đã nêu lên được sự
khác biệt giữa hai giải pháp bảo đảm: cầm cố và thế chấp tài sản. Theo quy định của Bộ

1

Điều 342 Bộ luật dân sự 2005

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

7

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
luật dân sự 2005 ko phải là ở việc loại tài sản tiêu dùng để bảo đảm là động sản hay bất
động sản (như trong quy định của Bộ luật dân sự 1995), mà là việc bên bảo đảm sở hữu giao
tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hay ko. Trong trường hợp bên bảo đảm tiêu dùng
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên
nhận bảo đảm mà ko chuyển giao tài sản đó cho bên nhận bảo đảm giữ, thì được gọi là
thế chấp tài sản. Bên bảo đảm được gọi là bên thế chấp, bên nhận bảo đảm được gọi là
bên nhận thế chấp.
Nếu Bộ luật dân sự 1995 lấy yếu tố loại tài sản (động sản và bất động sản) làm tiêu
chí để phân biệt cầm cố và thế chấp tài sản, thì Bộ luật dân sự 2005 lấy việc chuyển giao
hay ko chuyển giao tài sản làm tiêu chí để phân biệt cầm cố và thế chấp tài sản. Quy
định trên cho thấy điểm vượt bậc của giải pháp bảo đảm bằng thế chấp tài sản đó là việc
bên thế chấp ko chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Kế bên những quy định về thế chấp tài sản thông thường thì hiện nay vẫn chưa sở hữu
một quy định cụ thể về khái niệm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên,
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cũng chỉ là một dạng của thế chấp tài sản nó
chỉ khác biệt là tiêu dùng loại tài sản hình thành trong tương lai để đem đi thế chấp mà thôi.
Do đó, ta sở hữu thể dựa vào khái niệm thế chấp tài sản thông thường để đưa ra khái niệm thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến to trong khoa
học pháp lý và là sản phẩm thế tất của sự phát triển những giao dịch dân sự. Cùng với sự
phát triển của nền kinh tế thị trường, những giao dịch kinh tế, thương nghiệp, dân sự ngày càng
phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện những hợp đồng kinh
tế, thương nghiệp, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, những
hình thức bảo đảm và những tài sản đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng phổ thông phong
phú trong đó sở hữu cả tài sản hình thành trong tương lai.
Ý kiến xem tài sản hiện hữu sở hữu thể là tài sản hình thành trong tương lai đã nhận
được sự ủng hộ của toàn bộ nhà làm luật. Bộ tư pháp sở hữu giảng giải “xác định tài sản bảo
đảm là vật hình thành trong tương lai thì chỉ căn cứ vào thời khắc vật đó thuộc quyền sở
hữu của bên bảo đảm. Cụ thể, nếu vật thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm sau thời khắc
nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao ước thì được coi là vật hình
thành trong tương lai, ko phụ thuộc vào việc vật đó là động sản, bất động sản, đã

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

8

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
được hình thành hay trong quá trình hình thành”1. Tương tự, chỉ căn cứ vào thời khắc vật
đó thuộc quyền sở hữu để xác định tài sản là tài sản hình thành trong tương lai là hợp lý.

Bởi lẽ, Bộ luật dân sự 2005 ra đời với nhiệm vụ “đảm bảo an toàn pháp lý trong quan hệ
dân sự, xúc tiến sự phát triển kinh tế xã hội”2, nếu giới hạn về tài sản hình thành trong
tương lai sẽ dẫn tới cản trở những giao lưu dân sự liên quan tới tài sản đã hình thành nhưng
chưa xác lập quyền sở hữu.
Tuy nhiên, ở đây lại sở hữu một vấn đề khác được đặt ra đối với tài sản hình thành trong
tương lai là tài sản đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng thực quyền sở hữu.
Cụ thể như đối với thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng thực quyền sở
hữu. Gần như xem đây là một dạng của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thích hợp
với Nghị định 163/2006/NĐ-CP, tức là tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng
ký quyền sở hữu, nhưng sau thời khắc giao ước giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới thuộc
sở hữu bên bảo đảm3. Trong công văn 232/ĐKGDBĐ-NV của Cục đăng ký giao dịch bảo
đảm, lúc nói tới vấn đề “ đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp tài sản bảo
đảm là nhà chung cư chưa được cấp giấy chứng thực quyền sở hữu nhà ở” lại cho rằng
đối tượng thế chấp ở đây ko phải là tài sản hình thành trong tương lai mà là “quyền tài
sản phát sinh từ hợp đồng tậu nhà ở”. Vậy đối tượng thế chấp đó là “vật hay là quyền
phát sinh từ hợp đồng tậu tài sản”.
Theo Điều 1 khoản 2 Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định cụ thể về tài sản thế chấp
hình thành trong tương lai theo đó sở hữu những loại tài sản hình thành trong tương lai như sau:
– Tài sản được hình thành từ vốn vay; Ví dụ: Vay vốn nhà băng để tậu một chiếc
xe ô tô, chiếc ô tô được xem là tài sản hình thành từ vốn vay.
– Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời
điểm giao ước giao dịch bảo đảm; Ví dụ: Nhà đang xây nhưng chưa hoàn thiện, đang
trong giai đoạn hình thành hoặc chiếc tàu đang đóng sắp hoàn thành.
– Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau
thời khắc giao ước giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của
pháp luật; Ví dụ: Tậu nhà nhưng chưa kịp đăng ký quyền sở hữu nhưng sau thời khắc
giao ước giao dịch thế chấp thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật;
1

Công văn số 12/ĐKGDBĐ-NVBTP năm 2006

2

Điều 1 Bộ luật dân sự 2005

3

Trạng sư Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dung bảo đảm nghĩa vụ dân sự,

Tạp chí nhà băng số 7 năm 2006.

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

9

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
– Tài sản hình thành trong tương lai ko bao gồm quyền sử dụng đất. Nhiều
chuyên gia cũng cho rằng, cần xem xét bổ sung cả quyền sử dụng đất hình thành trong
tương lai cũng được tiêu dùng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, vì thực tế những bên
vẫn được phép nhận thế chấp là quyền sử dụng đất lúc chưa sở hữu Giấy chứng thực quyền
sử dụng đất. Điều này cũng đảm bảo tính thống nhất với quy định Giấy chứng thực quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những điều
kiện để thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai.
Hiện nay những quy định của pháp luật ko hề sở hữu khái niệm nào cụ thể về thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai mà chỉ quy định là một phần trong thế chấp tài sản hay
nói cách khác là một trường hợp thế chấp sở hữu loại tài sản đặc thù so với thế chấp tài sản
thông thường. Cả Mục 3 chương XVII Bộ luật dân sự 2005 chỉ sở hữu một Điều khoản quy

định “Tài sản thế chấp cũng sở hữu thể là tài sản hình thành trong tương lai” 1. Vì thế, ta phải
dựa vào những quy định của thế chấp tài sản thông thường để đưa ra khái niệm về thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai. Từ đây ta sở hữu khái niệm thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai như sau:
“Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là việc một bên (gọi là bên thế chấp)
tiêu dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia
(gọi là bên nhận thế chấp) và ko chuyển giao tài sản hình thành trong tương lai đó
cho bên nhận thế chấp”.
Tương tự, so với những quan niệm trước đây về khái niệm thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai sở hữu nhiều quan niệm còn tranh cãi nhưng với sự ra đời của Nghị định
11/2012/NĐ-CP thì đã quy định rõ ràng loại tài sản nào là tài sản hình thành trong tương
lai. Do đó, việc đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được rõ
ràng và dễ hiểu hơn.
1.2 Đặc điểm cơ bản của thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai
Từ quy định thế chấp theo Điều 342 Bộ luật dân sự 2005, ta sở hữu thể thấy thế chấp tài
sản sở hữu những đặc điểm sau:
– Thế chấp tài sản là giải pháp bảo đảm đối vật (là giải pháp thực hiện nghĩa vụ mà
theo đó bên bảo đảm tiêu dùng hoặc giao một hoặc nhiều tài sản thuộc quyền sở hữu của mình
cho bên sở hữu quyền để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình) được phát sinh từ
thỏa thuận của những bên sở hữu liên quan. Cũng như những giải pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

1

Khoản 1 điều 342 Bộ luật dân sự 2005.

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

10

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
dân sự nói chung, thế chấp tài sản chủ yếu được thực hiện trên nguyên tắc đồng đẳng và tự
nguyện thỏa thuận giữa những bên thông qua hợp đồng. Đây cũng là đặc điểm chung của tất
cả những quan hệ pháp luật dân sự.
– Thế chấp tài sản là giải pháp vừa sở hữu mục đích tăng trách nhiệm của bên sở hữu
nghĩa vụ trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình, vừa sở hữu mục đích giúp
cho bên sở hữu quyền sở hữu thể kiểm soát tài sản, để nếu rơi vào trường hợp cần yêu cầu thanh
toán tài sản, thì bên nhận thế chấp sở hữu quyền yêu cầu kê biên bán đấu giá tài sản hoặc áp
dụng phương thức xử lý khác đối với tài sản nhằm trả tiền nghĩa vụ được bảo đảm.
Mặt khác, thế chấp tài sản ko chỉ nhằm mục đích bảo vệ người sở hữu quyền mà nó cũng
đem lại lợi ích nhất định cho chính chủ thể sở hữu nghĩa vụ.
– Thế chấp tài sản là nghĩa vụ phụ kế bên nghĩa vụ chính, đồng thời là giải pháp
bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ chính: Thế chấp tài sản ko tồn tại một cách độc lập mà
luôn gắn liền với một nghĩa vụ nào đó (được gọi là nghĩa vụ chính). Nghĩa vụ thế chấp tài
sản phát sinh và tồn tại lúc và chỉ lúc nghĩa vụ chính còn tồn tại; ko sở hữu nghĩa vụ chính
thì cũng ko sở hữu nghĩa vụ thế chấp tài sản.
– Bên thế chấp tài sản phải tiêu dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình (trừ trường
hợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải chứng minh tài sản sẽ thuộc quyền sở
hữu trong tương lai) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: Tài sản được mang ra thế chấp để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp phải là tài sản thuộc sở hữu của bên
thế chấp (trừ trường hợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai). Ngoài ra, người
giám hộ với tư cách là người quản lý tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người
được giám hộ cũng được quyền thế chấp tài sản của người giám hộ. Hay nói cách khác,
người giám hộ chỉ mang tính chất đại diện cho người được giám hộ vì lợi ích cần thiết của
người được giám hộ nên đem tài sản của người được giám hộ đi thế chấp do trong trường
hợp này người được giám hộ ko sở hữu đủ điều kiện để tham gia vào quan hệ này mà cần
người đại diện. Việc phá vỡ quy tắc tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp
trong trường hợp này là hoàn toàn thích hợp và người giám hộ sở hữu đầy đủ quyền cũng giống

như chủ sở hữu thật sự của nó và đại diện tham gia vào mối quan hệ này là vì lợi ích của
người được giám hộ.
– Bên nhận thế chấp sở hữu quyền ưu tiên trả tiền lúc xử lý tài sản thế chấp để thực
hiện nghĩa vụ nếu như bên nhận thế chấp sở hữu đăng ký giao dịch bảo đảm: Hợp đồng thế
chấp tài sản trong một số trường hợp buộc phải phải đi đăng ký một số trường hợp khác
những bên sở hữu thể thỏa thuận tự nguyện đi đăng ký giao dịch bảo đảm và lúc sở hữu đăng ký giao

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

11

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
dịch bảo đảm thì lúc xử lý tài sản thế chấp sẽ được ưu tiên trả tiền theo quy định của
pháp luật1.
– Bên nhận thế chấp sở hữu quyền theo đuổi đối với tài sản thế chấp: Bên nhận thế chấp
sở hữu thể yêu cầu kê biên, bán đấu giá tài sản hoặc ứng dụng phương thức xử lý khác mà hai
bên đã thỏa thuận, dù quyền sở hữu tài sản sở hữu thể dịch chuyển từ người này sang người
khác trong thời kì thế chấp. Nói cách khác, việc chuyển nhượng tài sản thế chấp hoặc
chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản thế chấp từ bên thế chấp cho người thứ ba dưới một
hình thức khác ko đương nhiên làm kết thúc quan hệ tài sản mà hai bên đã thỏa
thuận. Trừ những trường hợp bên nhận thế chấp ko sở hữu quyền thu hồi tài sản thế chấp:
“Việc tậu, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời khắc đăng ký thế chấp và bên tậu,
bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình; Bên tậu, bên nhận trao đổi phương tiện
liên lạc cơ giới đã được đăng ký thế chấp, nhưng nội dung đăng ký thế chấp ko mô
tả xác thực số khung và số máy của phương tiện liên lạc cơ giới và bên tậu, bên
nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình”2.
– Phạm vi bảo đảm của giải pháp thế chấp tài sản là toàn bộ nghĩa vụ (kể cả nghĩa

vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại) lúc những bên ko sở hữu thỏa thuận và pháp luật ko sở hữu
quy định khác, nhưng cũng sở hữu thể là một phần nghĩa vụ:“Nghĩa vụ dân sự sở hữu thể được
bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, nếu
ko sở hữu thỏa thuận và pháp luật ko quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ xem như
được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại” 3. Phạm vi của bảo
đảm ko vượt quá phạm vi của nghĩa vụ chính dù tài sản thế chấp sở hữu trị giá to nhiều
lần trị giá của nghĩa vụ chính được bảo đảm.
– Giải pháp xử lý tài sản thế chấp chỉ được ứng dụng lúc nghĩa vụ chính bị vi phạm:
Nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện đúng và đầy đủ thì ko sở hữu căn cứ để ứng dụng
giải pháp xử lý tài sản thế chấp. Chỉ lúc tới hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên sở hữu nghĩa vụ
ko thực hiện hoặc thực hiện ko đúng nghĩa vụ chính đã thỏa thuận thì mới phát
sinh căn cứ ứng dụng những giải pháp xử lý tài sản thế chấp.
– Nghĩa vụ được bảo đảm của giải pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
là những lợi ích vật chất. Lợi ích vật chất là đối tượng chung của những giải pháp bảo đảm,

1

Theo điều 325 Bộ luật dân sự 2005

2

Khoản 1 điều 20 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

3

Khoản 1 điều 319 Bộ luật dân sự 2005

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

12

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
thông thường là những tài sản, quyền tài sản1. Nhưng những lợi ích vật chất này phải đáp ứng
đầy đủ trị giá pháp lý, ko trái quy định pháp luật, ko bị cấm giao dịch và sở hữu khả
năng thanh khoản2.
Quy luật ngang giá trong quan hệ tài sản chỉ ra rằng lợi ích vật chất mới được bù đắp
bằng những lợi ích vật chất3. Tức thị người nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
bị thiệt hại vật chất do người thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vi phạm nghĩa vụ
thì chỉ sở hữu thể bù đắp bằng lợi ích vật chất khác từ tài sản hình thành trong tương lai được
mang thế chấp.
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mang những đặc trưng cơ bản của thế
chấp tài sản như vừa nêu trên và nó cũng tồn tại đặc điểm riêng biệt của nó. Cụ thể những
đặc điểm riêng biệt của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là:
– Thứ nhất, bên thế chấp tài sản hình thành trong tương lai sử dụng tài sản được
chứng minh sẽ thuộc quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Đây là đặc trưng riêng biệt của giải pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Khác với thế chấp tài sản thông thường nếu trong thế chấp tài sản thông thường tài sản thế
chấp phải thuộc quyền sở hữu thì trong thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chỉ cần
chứng minh tài sản sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Trong hoạt động thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai, bên thế chấp sử dụng tài sản đặt biệt hơn những loại tài
sản tiêu dùng để thế chấp khác do đặc trưng cơ bản của tài sản hình thành trong tương lai. Tài
sản hình thành trong tương lai tiêu dùng vào giao dịch thế chấp sở hữu thể là: “Tài sản được hình
thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp
pháp tại thời khắc giao ước giao dịch bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng
phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời khắc giao ước giao dịch bảo đảm thì tài sản đó
mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”4. Chẳng hạn: Chi nhánh Nhà băng Nông
nghiệp và PTNT tỉnh Kiên Giang cho vay nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

với khách hàng là ông Huỳnh Hữu Nghĩa và người đồng sở hữu là bà Trương Thị Đúng
hộ khẩu thường trú tại số 12C Trần Quang đãng Khải, Phường An Hòa, TP. Rạch Giá, Kiên
Giang. Tài sản hình thành từ vốn vay trong tương lai là đóng mới tàu đánh cá xa bờ.
Trong trường hợp này bên thế chấp tiêu dùng những loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài
1

Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

2

Tính thanh khoản: Tạo ra sự lưu chuyển tiền tệ, Tự điển kinh tế thị trường, NXB Thống kê 1994, tr. 345

3

Đại học luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự, tập 2, tr. 79

4

Theo khoản 2 điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sữa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

13

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
sản hình thành từ vốn vay trong tương lai gồm: Hợp đồng giám sát kỹ thuật tàu cá số
44/HĐĐM-ĐKTC ngày 05/03/2012 được ký kết giữa Cơ quan đăng kiểm tàu cá (Phạm

Ngọc Vũ) và ông Huỳnh Hữu Nghĩa; 01 Bảng dự toán tổng hợp giá thành đóng mới tàu
đánh cá xa bờ; Phiếu duyệt hồ sơ thiết kế (hồ sơ thiết kế), văn bản chấp thuận đóng mới
tàu cá.
– Thứ hai, trong hoạt động thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì tính rủi ro
rất cao cho bên nhận thế chấp
Do tài sản hình thành trong tương lai chưa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp cho
nên dẫn tới bên nhận thế chấp rủi ro rất cao lúc tiến hành xử lý để thu hồi nợ. Ngoài ra
thì tài sản liên quan tới nhiều bên tham gia, giấy tờ chồng chéo phức tạp cũng làm cho
bên nhận thế chấp rủi ro. Ví dụ: A là chủ sở hữu một tài sản hình thành trong tương lai là
một căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng. A đem căn hộ này của mình thế chấp
cho nhà băng để vay vốn tiếp tục đầu tư vào một dự án khác. Tuy nhiên trong quá trình
xây dựng gặp trục trặc dự án xây dựng bị đình chỉ thi công vì vậy nhà ở hình thành
trong tương lai mà A đem đi thế chấp vẫn ko được cấp giấy chứng thực sở hữu nhà ở.
Tương tự, tới thời hạn trả nợ mà A chưa trả tiền được thì phía nhà băng sẽ xử lý tài
sản bảo đảm đối với một phần mà A sở hữu quyền hay toàn bộ dự án này để thu hồi nợ.
Trong trường hợp này rủi ro xảy ra rất cao.
1.3 Sự hình thành và phát triển chế định thế chấp tài sản hình thành trong
tƣơng lai từ năm 1995 trở lại đây
Chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến to trong khoa
học pháp lý và là sản phẩm thế tất của sự phát triển những giao dịch dân sự. Cùng với sự
phát triển của nền kinh tế thị trường, những giao dịch kinh tế, thương nghiệp, dân sự ngày càng
phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện những hợp đồng kinh
tế, thương nghiệp, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, những
hình thức bảo đảm và những tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng phổ thông
phong phú trong đó sở hữu cả tài sản hình thành trong tương lai.
Ở Pháp, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được nói tại Sắc lệnh
số 55-22 bàn hành ngày 4/1/1955 và đã đưa vào Bộ luật dân sự Pháp tại những điều 2092,
2130 và 21331. Pháp luật Nhật Bản mới quy định về việc tiêu dùng tài sản hình thành trong
tương lai làm tài sản bảo đảm trong thời kì sắp đây. Còn ở Thái Lan Bộ luật dân sự

1

Bộ luật dân sự nước Cùng hòa pháp, NXB Chính Trị Quốc Gia năm 1998, tr. 522

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

14

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
Thái Lan, tại những điều 703, 721 nói về thế chấp, điều 761 nói về cầm cố ko sở hữu những quy
định trực tiếp nói về tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên những
điều này cũng gián tiếp nói về vấn đề tài sản hình thành trong tương lai lúc quy định: Hoa
lợi của tài sản cầm cố, thế chấp cũng sở hữu thể trở thành tài sản cầm cố, thế chấp1.
Ở Việt Nam ngày 28 tháng 10 năm 1995, Quốc hội thông qua việc ban hành Bộ luật
dân sự 1995. Bộ luật dân sự 1995 sở hữu hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 1996. Đây là Bộ
luật dân sự trước nhất của nước ta, việc ban hành Bộ luật là một bước phát triển quan yếu
trong quá trình lập pháp, trong đó sở hữu những giải pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy
định chi tiết bao gồm những giải pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đặt cọc, ký quỹ, ký cược
và phạt vi phạm. Giải pháp thế chấp được quy định từ Điều 346 tới Điều 362. Bộ luật
dân sự 1995 được ban hành và ứng dụng trên thực tế đã mang lại nhiều hiệu quả to to
trong việc điều chỉnh những quan hệ dân sự. Trong đó sở hữu những quy định về thế chấp đã góp
phần vào sự ổn định và phát triển những giao dịch dân sự, đồng thời hạn chế nhiều rủi ro và
tranh chấp trong quá trình thực hiện giao dịch, bảo đảm quyền và lợi ích của những bên tham
gia. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự 1995 ko sở hữu điều luật nào nói tới tài sản hình thành
trong tương lai cũng như việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai trong bảo đảm
nghĩa vụ dân sự. Nhưng ý tưởng tiêu dùng tài sản hình thành trong tương lai trong quan hệ thế
chấp thực hiện nghĩa vụ dân sự đã được những nhà làm luật nói tới. Theo đó, huê lợi, lợi

tức phát sinh từ bất động sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu sở hữu thỏa thuận hoặc pháp
luật sở hữu quy định2. Và tương tự trong trường hợp tài sản thế chấp được cho thuê: Huê lợi,
lợi tức thu được từ việc cho thuê sở hữu thể được coi là một phần của tài sản thế chấp3. Hoa
lợi, lợi tức là những khoản lợi mang lại cho người chiếm hữu tài sản trong tương lai và
ko sở hữu ở hiện tại, hiện tại chỉ sở hữu tài sản sẽ phát sinh huê lợi, lợi tức mà thôi 4. Tương tự,
ở góc độ nào đó, theo hàm ý của những nhà làm luật thì ta sở hữu thể hiểu huê lợi, lợi tức là một
dạng tài sản hình thành trong tương lai, những quy định tại những điều 346, 349 Bộ luật dân
sự 1995 là những mầm móng ban sơ, tiền đề cho chế định thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai sau đó.

1

TS Lê Thị Thu Thủy, Những giải pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của những tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp

năm 2006, tr. 253
2

Khoản 1 điều 346 Bộ luật dân sự 1995

3

Điều 349 Bộ luật dân sự 1995

4

Phần huê lợi, lợi tức, Viện khoa học pháp lý, Bình luận Khoa học Bộ luật dân sự 2005, NXB Tư pháp năm

2008, tr. 419

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

15

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
Bộ luật dân sự 1995 là phương tiện pháp lý xúc tiến giao lưu dân sự, tạo môi trường
thuận lợi cho sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước1. Tuy nhiên, do sự vận động ko
ngừng của xã hội, trong xu thế hội nhập kinh tế toàn cầu, cùng với sự vững mạnh của nền
kinh tế quốc gia, kế bên những thành tựu đạt được, Bộ luật dân sự 1995 nói chung và
những giải pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói riêng trong đó sở hữu chế định thế chấp
đã bộc lộ nhiều hạn chế, chưa thích hợp, chưa khả thi. Lúc mà những hoạt động liên quan tới
tài sản hình thành trong tương lai ngày càng phổ biến, thì những ý định mang ý tưởng ban
đầu về tài sản hình thành trong tương lai trong Bộ luật dân sự 1995 như đã nói, đã hạn chế
rất nhiều những hoạt động sở hữu liên quan.
Nhận thấy những vấn đề sở hữu liên quan đó, lần trước nhất thuật ngữ tài sản hình thành
trong tương lai được quy định cụ thể tại khoản 7 điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày
19 tháng 11 năm 1999 về giao dịch bảo đảm sở hữu quy định: “Tài sản hình thành trong
tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời khắc ký kết giao dịch bảo đảm và
sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như huê lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn
vay, dự án đang xây dựng, những tài sản khác mà bên bảo đảm sở hữu quyền nhận”.
Và tiếp theo là sự ra đời của Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm
1999 quy định cho vay sở hữu tài sản bảo đảm là tài sản hình thành từ vốn vay. Nghị định này
đánh dấu một bước phát triển mới trong tư duy pháp luật dân sự nói chung và pháp luật
nhà băng nói riêng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương
lai2. Tuy nhiên, Nghị định 178/1999/NĐ-CP chỉ điều chỉnh trong hoạt động nhà băng và
chỉ liên quan tới tài sản hình thành từ vốn vay3. Do đó vẫn chưa khắc phục được những
thiếu sót của pháp luật điều chỉnh liên quan tới hoạt động thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai.

Xuất phát từ thực tiễn phát triển kinh tế quốc gia, cũng như hoàn thiện và phổ thông
hóa những quan hệ dân sự, ngày 14 tháng 6 năm 2005, Bộ luật dân sự 2005 được Quốc hội
thông qua, ra đời trên cơ sở vật chất kế thừa sở hữu lựa chọn và phát triển những quy định trong Bộ
luật dân sự 1995, đánh dấu một bước phát triển mới trong quá trình pháp điển hóa, góp
phần hoàn thiện hệ thống pháp lý về chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Theo đó những quy định về những giải pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được sửa đổi theo
1

Lời nói đầu Bộ luật dân sự 1995

2

TS Lê Thị Thu Thủy, Những giải pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của những tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp

năm 2006, tr. 237
3

Nghị định 178/1999, Chương 3 “bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay”

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

16

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
hướng hoàn thiện và đầy đủ hơn, đặc thù là những quy định về thế chấp tài sản trong đó đã
chính thức sử dụng thuật ngữ tài sản hình thành trong tương lai và ghi nhận việc tiêu dùng tài
sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự1. Ngoài ra, pháp

luật cũng thừa nhận việc tiêu dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp “Tài sản thế
chấp sở hữu thể là tài sản hình thành trong tương lai”2. Việc chính thức ghi nhận tài sản hình
thành trong tương lai sở hữu thể sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự tại Bộ luật dân
sự 2005 đã tạo cơ sở vật chất cho sự ra đời hàng loạt những văn bản hướng dẫn điều chỉnh những vấn đề
về nội dung, trình tự, thủ tục liên quan tới việc tiêu dùng tài sản hình thành trong tương lai
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Chẳng hạn như: Luật công chứng 2006 và những văn
bản hướng dẫn thi hành, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định
83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm. Ngoài ra còn nhiều công văn hướng dẫn
của Bộ Tư pháp, Nhà băng nhà nước, Cục đăng ký giao dịch bảo đảm hướng dẫn quy
trình, nghiệp vụ liên quan tới tài sản hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, mặc dù hệ thống pháp luật điều chỉnh tương đối hoàn thiện nhưng những
văn bản trên đều chưa quy định rõ loại tài sản nào là tài sản hình thành trong tương lai do
đó trong giao dịch đối với hình thức này còn gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, sau 5 năm
thực thi cho thấy Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm đã trở nên lạc hậu, nhất là chưa đề
cập tới tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, chưa quy định việc xử lý tài
sản bảo đảm hình thành trong tương lai. Vì vậy, Bộ Tư pháp đã họp Ban soạn thảo sửa
đổi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Đặc trưng, Nghị định 163 chưa theo kịp sự phổ thông,
phức tạp của những giao dịch bảo đảm được những chủ thể ký kết, thực hiện trong thực tế như
tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, nhất là nhà ở hình thành trong tương
lai. Nội dung hợp đồng bảo đảm được ký kết giữa Nhà băng và khách hàng sở hữu nhiều
điều khoản mang tính linh loạt cao như thỏa thuận về việc bảo đảm cho nghĩa vụ trong
tương lai…Ngoài ra, một số quy định của Nghị định 163 cũng ko thích hợp với những văn
bản pháp luật sở hữu liên quan như Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo
đảm, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Do đó, thấy được sự cấp thiết để thực hiện tốt chế định thế chấp tài sản hình thành trong

1

Điều 320 Bộ luật dân sự 2005

2

Khoản 1 điều 342 Bộ luật dân sự 2005

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

17

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
tương lai nên chính phủ đã ban hành Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm
2012 sở hữu hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 4 năm 20121.
Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã góp phần nào khắc phục được những trở ngại trước
mắt, chẳng hạn như: Quy định cụ thể loại tài sản hình thành trong tương lai, xử lý tài sản
bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, xã hội xoành xoạch phát triển do
đó, chế định này vẫn là một chế định phức tạp và tiềm tàng nhiều vấn đề nan giải.
1.4 Vai trò của thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai
Nhìn tổng thể những giải pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì giải pháp thế chấp tài
sản sở hữu nhiều ưu điểm hơn so với những giải pháp bảo đảm khác. Ngoài ý nghĩa nhằm củng
cố, bổ sung hợp đồng chính, hạn chế rủi ro và tranh chấp từ việc vi phạm nghĩa vụ, còn sở hữu
ý nghĩa quan yếu trong quan hệ thế chấp đối với bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Và
ở đây ta xét tới quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Đối với bên thế chấp, giúp họ khai thác hiệu quả nguồn tài sản của họ để vay vốn.
Lúc họ ko sở hữu hoặc sở hữu nhưng ko đủ vốn để thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh
kiếm lời, phục vụ nhu cầu cuộc sống, thì giải pháp thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai giúp họ sở hữu vốn để sản xuất kinh doanh, thực hiện dự kiến, vừa sở hữu thể khai thác
công dụng, hưởng huê lợi, lợi tức từ tài sản. Họ ko mất đi thời cơ phát triển kinh doanh
và đảm bảo nhu cầu cuộc sống.

Đối với bên nhận thế chấp, sở hữu thể nói đây là một chế độ pháp lý bảo vệ quyền lợi
hiệu quả vững chắc cho bên nhận thế chấp chẳng hạn như: Lúc đăng ký giao dịch bảo
đảm tài sản hình thành trong tương lai sở hữu thể giúp bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh
toán trước những chủ nợ khác và thu hồi nợ được hiệu quả hơn. Ngoài ra, còn bảo đảm an
toàn cho bên nhận thế chấp nếu như quy định chặt chẽ thì sở hữu thể hạn chế những giao dịch
giả tạo và hạn chế rủi ro hơn. Do ko trực tiếp nắm giữ và quản lý tài sản nên bên nhận
thế chấp sẽ ko phải mất khoản tầm giá nào cho việc bảo quản và duy trì tài sản thế
chấp. Tuy nhiên, với đặc thù của tài sản hình thành trong tương lai thì bên nhận thế chấp
sở hữu quyền giám sát tiến độ hình thành của tài sản hình thành trong tương lai. Lúc sở hữu vi
phạm nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp sở hữu quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm, tài sản bảo

1

Thừa nhận tài sản hình thành trong tương lai

http://phapluatxahoi.vn/20110803101153123p1002c1022/thua-nhan-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai.htm[truy cập ngày 3/8/2012]

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

18

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
đảm hình thành tới đâu thì bên nhận thế chấp sở hữu quyền xử lý tới đó đối với tài sản hình
thành trong tương lai đã được thế chấp.
Nhìn chung giải pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai còn sở hữu ý nghĩa vô
cùng quan yếu đó là tiêu dùng để bảo đảm của bên sở hữu nghĩa vụ đối với bên sở hữu quyền, tạo ra

hành lang pháp lý an toàn, bảo vệ quyền lợi cho bên sở hữu quyền yêu cầu, giúp bảo đảm để
thu hồi được nợ. Tạo ra cơ sở vật chất pháp lý xác định trật tự ưu tiên trả tiền, góp phần giải
quyết tranh chấp của những bên, xúc tiến giao dịch dân sự phát triển. Ngoài ra, việc quy
định chặt chẽ những quy định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai sẽ giúp những bên
hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ từ đó tận tâm thực hiện những cam kết của những bên lúc
tham gia vào quan hệ thế chấp. Nếu khai thác hiệu quả được hình thức cho vay thông qua
nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì kiên cố sẽ mang lại nguồn lợi đáng
kể và tăng uy tín tín dụng cho nhà băng. Đồng thời ko bỏ lỡ thời cơ, đáp ứng kịp
thời nhu cầu về vốn của những nhà đầu tư. Từ đó góp phần xúc tiến tăng trưởng kinh tế, xã
hội.

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

19

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
CHƢƠNG 2
NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP TÀI
SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
Chương này tác giả đi sâu phân tích những quy định của pháp luật hiện hành về thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai, những quy định xung quanh việc giao ước hợp đồng,
hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, những trường hợp chấm
dứt và xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai.
2.1 Giao ước hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai
2.1.1 Hình thức của hợp đồng
Hình thức của hợp đồng là cách thể hiện ý chí ra bên ngoài của những bên tham gia
giao ước hợp đồng. Thông qua cách biểu hiện này, người ta sở hữu thể biết được nội dung của

giao dịch đã xác lập. Hình thức của hợp đồng sở hữu ý nghĩa rất quan yếu trong tố tụng. Nó
là chứng cứ xác nhận những quan hệ đã và đang tồn tại giữa những bên, từ đó xác nhận trách
nhiệm dân sự lúc sở hữu vi phạm hợp đồng xảy ra. Để đảm bảo tính thống nhất và mối quan
hệ liên thông, bổ trợ lẫn nhau trong hệ thống những quy định pháp luật về hợp đồng trong Bộ
luật dân sự 2005 được xây dựng theo hướng là nền tảng chung cho pháp luật về hợp đồng,
sở hữu hiệu lực điều chỉnh đối với tất cả những quan hệ hợp đồng trong mọi ngành nghề nói chung
và trong ngành nghề giao dịch bảo đảm nói riêng.
2.1.1.1 Lập thành văn bản
Theo quy định tại Điều 343 Bộ luật dân sự 2005 “việc thế chấp tài sản phải được lập
thành văn bản, sở hữu thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính”. Tương tự
là hình thức buộc phải đối với hợp đồng thế chấp là phải lập thành văn bản đã được công
nhận trong Bộ luật dân sự 2005 hiện hành. Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai là một trường hợp đặc thù của hợp đồng thế chấp tài sản nó vẫn sẽ phải tuân
theo điều kiện chung của hợp đồng thế chấp do đó nó cũng sẽ phải buộc phải lập thành văn
bản.
2.1.1.2 Công chứng hợp đồng
Công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính xác thực, tính hợp pháp của
hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy
định của pháp luật phải công chứng hoặc tư nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng
(theo Điều 2 luật công chứng 2006). Còn Phòng tư pháp cấp thị xã, Uỷ ban cấp xã sở hữu

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

20

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
thẩm quyền chứng thực bản sao giấy tờ từ bản chính, chứng thực chữ ký. Tương tự, kể từ

lúc Luật công chứng năm 2006 ra đời thì đã phân biệt rõ giữa công chứng và chứng thực1.
Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải được bảo đảm yêu cầu về
công chứng nếu những bên sở hữu thỏa thuận hoặc pháp luật sở hữu quy định những bên phải tuân thủ.
Trong từng văn bản pháp luật chuyên ngành sẽ sở hữu điều khoản quy định cụ thể:
Đối với hợp đồng về nhà ở, Luật nhà ở 2005 quy định hợp đồng về nhà ở phải sở hữu
chứng thực của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp thị xã đối với nhà
ở tại thành thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn2. Hợp đồng
về nhà ở bao gồm những giao dịch tậu bán, cho thuê, thuê tậu, tặng cho, đổi, thừa kế, thế
chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở3.
Nếu việc thế chấp liên quan tới những tài sản này hình thành trong tương lai thì
phải công chứng theo quy định.
Hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai gồm4:
1. Phiếu yêu cầu công chứng (Theo mẫu)
2. Phiếu hướng dẫn công chứng (Theo mẫu)
3. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản hình thành trong tương lai;
(Bản chính)
4. Giấy tờ tùy thân, gồm: Giấy Chứng minh nhân dân + Sổ hộ khẩu gia đình hoặc
Giấy đăng ký tạm trú sở hữu thời hạn của vợ + chồng (Bản sao)
5. Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (trong trường hợp tự soạn
thảo). (Bản chính)
6. Biên bản định giá tài sản thế chấp. Trường hợp bên thế chấp là tổ chức thì phải sở hữu:
Giấy chứng thực đăng ký kinh doanh + Biên bản họp Hội đồng thành viên về việc thế
chấp tài sản + quyết định bổ nhiệm, giấy ủy quyền (nếu sở hữu) + giấy Chứng minh nhân dân
của người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền. (Bản chính)
Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được công chứng bao gồm
hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và lời chứng của công chứng viên sở hữu

1

Điều 8 thông tư số 03/2008/TT-BTP Ngày 25 tháng 8 năm 2008 hướng dẫn thi hành một số điều của nghị

định 79/2007/NĐ-CP
2

Khoản 3 điều 93 Luật Nhà ở 2005

3

Điều 90 Luật Nhà ở 2005

4

Điều 1 mục 2 thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

21

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và sở hữu đóng dấu của tổ chức hành nghề công
chứng.
Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
được ứng dụng tương tự như trong trường hợp công chứng hợp đồng thế chấp tài sản thông
thường. Hiện nay việc công chứng hợp đồng thế chấp tài sản được điều chỉnh bởi Luật
công chứng 2006 và những văn bản sở hữu liên quan. Tuy đã quy định cũng khá chi tiết nhưng
vẫn còn một số vướng mắc gây khó khăn cho những bên trong việc công chứng hợp đồng thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai. Phần này sẽ được trình bày trong chương 3.

2.1.1.3 Đăng ký thế chấp
Kế bên việc công chứng, hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải
được đăng ký giao dịch bảo đảm nếu pháp luật quy định hoặc những bên sở hữu thỏa thuận 1. Với
thể nói cơ chế công khai, sáng tỏ tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Với vai trò
quan yếu trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm là một
trong những trường hợp được xét thứ tự ưu tiên trả tiền. Nếu sở hữu giao dịch sở hữu đăng ký
và giao dịch ko đăng ký thì giao dịch sở hữu đăng ký được ưu tiên trả tiền nợ trước.
Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ
đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở vật chất dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên
bảo đảm tiêu dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm do những bên tự thỏa thuận, tuy nhiên nếu giao dịch bảo
đảm sở hữu liên quan tới tài sản sở hữu trị giá to do đó phải tuân theo một số điều kiện nghiêm
ngặt hơn so với những tài sản bảo đảm khác thì luật quy định việc đăng ký là buộc phải.
Ngoài trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đương nhiên
phải đi đăng ký thế chấp. Theo quy định của pháp luật hiện hành cụ thể tại khoản 1 Điều
3 Nghị định 83/2010/ NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm,
những trường hợp buộc phải phải đăng ký là:
– Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng;
– Thế chấp tàu bay;
-Thế chấp tàu biển;
– Những trường hợp khác nếu pháp luật sở hữu quy định.
Tương tự, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai liên quan tới những loại
tài sản trên thì buộc phải phải đi đăng ký.

1

Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

22

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
Trường hợp thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng ngoài trường hợp tài sản thế chấp
sở hữu trị giá to như ta đã biết phải đăng ký mà còn sở hữu ý nghĩa quan yếu trong việc quản lý
chặt chẽ của cơ quan nhà nước sở hữu thẩm quyền. Ngoài ra nó cũng sở hữu thể sở hữu vai trò trong
việc cải thiện môi trường và cần sự quy hoạch, quản lý chặt chẽ.
Trường hợp thế chấp tàu bay, tàu biển thì đây là những phương tiện sở hữu tầm hoạt
động rộng (sở hữu thể ra ngoài phạm vi lãnh thổ Việt Nam) và trong một số trường hợp được
xem là lãnh thổ di động của quốc gia mà nó mang quốc tịch. Và dĩ nhiên cũng như những tài
sản thuộc diện đăng ký buộc phải khác nó cũng sở hữu trị giá to.
Nếu thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản hình thành trong tương lai
thuộc những tài sản như trên thì buộc phải phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định
của pháp luật.
Từ ngày nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch
bảo đảm sở hữu hiệu lực thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm sở hữu thể đăng ký trực tuyến. Trong
thời đại bùng nổ khoa học thông tin như ngày nay thì việc đăng ký trực tuyến đã ko
còn là khái niệm xa lạ và được ứng dụng trong nhiều ngành nghề, ngành nghề. Việc đăng ký
trực tuyến giao dịch bảo đảm đã được vận dụng nhiều ở những nước phát triển. Đối với Việt
Nam, Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10 tháng 3 năm 2000 về đăng ký giao dịch bảo
đảm vẫn chưa sở hữu khái niệm đăng ký giao dịch trực tuyến, tới Nghị định 83/2010/NĐ-CP
ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm (thay thế cho Nghị định
08/2000/NĐ-CP) khái niệm này mới được ghi nhận và được dành riêng cả một mục (mục
6 chương II) để quy định. Đây được giám định là một bước tiến trong quá trình cải cách thủ
tục hành chính, tạo thuận lợi cho việc ứng dụng khoa học thông tin, góp phần giảm bớt
thời kì, tầm giá cho những tư nhân, tổ chức sở hữu nhu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm.
* Cơ quan đăng ký

Hiện nay việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện ở nhiều nơi khác nhau tùy
thuộc vào loại tài sản thế chấp. Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký
quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp sở hữu thẩm quyền đăng ký giao dịch thế chấp
đối với những loại tài sản, trừ trường hợp được đăng ký theo những cơ quan quy định dưới đây:
– Cục đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực đã đăng ký tàu biển thực hiện việc
đăng ký giao dịch bảo đảm với tàu biển1.

1

Khoản 1 điều 5 Thông tư số 02/2012/TTLT-BTP-BGTVT Hướng dẫn việc đăng ký, phân phối thông tin về

cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

23

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
– Cục hàng ko dân dụng Việt Nam thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối
với tàu bay1.
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi sở hữu bất động sản thực hiện việc đăng ký
giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất2. Cụ thể:
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh,
thành phường trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp tỉnh) nơi sở hữu đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; tư nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài.

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường
quận, thị xã, thị xã, thành phường thuộc tỉnh nơi sở hữu đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng
Tài nguyên và Môi trường quận, thị xã, thị xã, thành phường thuộc tỉnh nơi sở hữu đất, tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp thị xã) thực hiện đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, tư nhân trong nước;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tậu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
tại Việt Nam.
Cần lưu ý rằng pháp luật dân sự Việt Nam xác định đăng ký thế chấp là điều kiện sở hữu
hiệu lực với bên thứ ba, ko phải là điều kiện để hợp đồng thế chấp sở hữu trị giá cũng
ko phải là hợp đồng thế chấp đương nhiên sở hữu trị giá chứng cứ trong tố tụng dân sự 3.
2.1.2. Chủ thể của hợp đồng
2.1.2.1. Bên thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai
Những quy định của Bộ luật dân sự 2005 hiện hành và những văn bản hướng dẫn ko sở hữu
quy định bên nào là bên thế chấp, nhưng dựa vào Nghị định 11/2012/NĐ-CP tại khoản 1
Điều 1 sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của
chính phủ về giao dịch bảo đảm ta sở hữu khái niệm: Bên thế chấp là bên sở hữu nghĩa vụ hoặc
người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng việc thế chấp tài sản thuộc quyền
sở hữu của mình cho bên sở hữu quyền trong quan hệ nghĩa vụ chính. Tương tự, bên thế chấp
1

Khoản 1 điều 5 Thông tư số 02/2012/TTLT-BTP-BGTVT Hướng dẫn việc đăng ký, phân phối thông tin về

cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển
2

Điều 5 thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT

3

TS. Lê Thị Thu Thủy, Những giải pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của những tổ chức tín dụng, tr 176; Khoản

3 điều 323 Bộ luật dân sự 2005; Điều 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

24

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
là bên sở hữu nghĩa vụ tiêu dùng tài sản hình thành trong tương lai sẽ thuộc quyền sở hữu của
mình trong tương lai để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ mà họ đã xác lập.
Pháp luật hiện hành ko hạn chế chủ thể sở hữu quyền tham gia vào giao dịch thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai nhưng nhìn chung trong bốn chủ thể tham gia vào giao
dịch dân sự mà pháp luật hiện hành quy định chủ thể của những giao dịch dân sự là tư nhân,
pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác thì thông thường chỉ sở hữu hai chủ thể tham gia phổ biến
vào mối quan hệ này đó là: Tư nhân và pháp nhân. Cũng như lúc tham gia vào những quan
hệ dân sự khác, bên thế chấp muốn tham gia vào quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai phải đáp ứng đủ những yêu cầu về điều kiện chủ thể và điều kiện về tài sản bảo
đảm. Tóm lại bên thế chấp là pháp nhân và tư nhân do đó ta sẽ phân chia thành hai nhóm:
Nhóm điều kiện đối với tư nhân và nhóm điều kiện ứng dụng riêng cho pháp nhân.
*Điều kiện đối với tư nhân
Tư nhân tham gia vào giao dịch bảo đảm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
phải sở hữu một số điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật chẳng hạn phải sở hữu đầy đủ
năng pháp luật luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật1. Ngoài ra tư nhân
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải chứng minh được là mình sẽ sở hữu quyền sở
hữu hoặc quyền định đoạt đối với tài sản hình thành trong tương lai đem đi thế chấp.
Người từ đủ sáu tuổi tới chưa đủ mười tám tuổi lúc xác lập, thực hiện giao dịch thế

chấp tài sản hình thành trong tương lai phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý 2.
Tuy nhiên, trong thực tế lúc tham gia vào giao dịch đối với những loại tài sản sở hữu trị giá
to thì khó sở hữu trường hợp này xảy ra vì suy cho cùng bên nhận thế chấp ko thể mạo
hiểm để giao dịch với người từ đủ sáu tuổi tới chưa đủ mười tám tuổi khả năng rủi ro là
rất cao.
Người từ đủ mười lăm tuổi tới chưa đủ mười tám tuổi sở hữu tài sản hình thành trong
tương lai riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng giải pháp thế chấp thì sở hữu thể tự mình
xác lập, thực hiện giao dịch mà ko cần phải sở hữu sự đồng ý của người đại diện theo pháp
luật, trừ trường hợp pháp luật sở hữu quy định khác3.

1

Điều 14, 17 Bộ luật dân sự 2005 quy định về: “năng lực pháp luật dân sự của tư nhân và năng lực hành vi

dân sự của tư nhân”
2

Khoản 1 điều 20 Bộ luật dân sự 2005

3

Khoản 2 điều 20 Bộ luật dân sự 2005

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

25

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên GiangNHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. GVHD : ThS. Tăng Thanh PhƣơngSVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên GiangLỜI NÓI ĐẦU1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu và khảo sát đề tàiChế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một chế định mới mẽ mớiđược xác nhận, cùng với sự sinh ra của chế định thế chấp tài sản hình thành trong tươnglai còn sở hữu ý nghĩa thôi thúc những trả tiền giao dịch dân sự tăng trưởng can đảm và mạnh mẽ. Chẳng hạn, những bêncó thể dữ thế chủ động hơn tiêu dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp nhằm mục đích linh hoạttrong việc vay vốn. Kế bên sự sinh ra của chế định này, hoàn toàn sở hữu thể thấy qua những lần sửa đổitừ Bộ luật dân sự 1995 cho tới lúc Bộ luật dân sự 2005 sinh ra. Tại điều 342 khoản 1 quyđịnh về việc tài sản thế chấp cũng hoàn toàn sở hữu thể là tài sản hình thành trong tương lai đã chínhthức thừa nhận chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, những quyđịnh của pháp lý hiện hành vẫn chưa lao lý vừa đủ, rõ ràng. Chẳng hạn như trongviệc công chứng, ĐK hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai còn nhiềukhó khăn, chưa ổn. Những thiếu sót, chưa ổn của luật, đã dẫn tới hậu quả là, làm cho vấn đềnày càng trở nên rối rắm thêm, thậm chí còn còn tạo ra nhiều xích míc so với những quy địnhkhác sở hữu tương quan, còn sở hữu những cách hiểu khác nhau, dẫn tới việc giám định và nhận định và quyếtđịnh ko giống nhau điều đó làm cho thực tiễn vận dụng khó khăn vất vả, chưa thật sự tạo ra sựan toàn về mặt pháp lý cho những bên tham gia. Nhận thức được tầm quan yếu của yếu tố thế chấp tài sản hình thành trong tươnglai nên tác giả đã chọn đề tài “ Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai – Thực tiễn ởtỉnh Kiên Giang ” để làm luận văn tốt nghiệp, với mong ước khám phá những hoạt động tiêu khiển vềthế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Qua đó cũng đề xuất kiến nghị 1 số ít giải pháp để đưahoạt động thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ngày càng tăng trưởng. 2. Mục đích nghiên cứu và khảo sát đề tàiMục đích của việc khảo sát và nghiên cứu đề tài luận văn “ Thế chấp tài sản hình thành trongtương lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang ”, tác giả muốn làm rõ những pháp luật của pháp luậtvề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nghiên cứu và phân tích, nhìn nhận những pháp luật của phápluật tương quan tới yếu tố nghiên cứu và khảo sát. Ngoài ra, phát hiện được những chưa ổn của nhữngquy định pháp lý tương quan tới đề tài khảo sát và nghiên cứu ví dụ tiêu biểu như : Những chưa ổn trongvấn đề công chứng, ĐK hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhữngvướng mắc phát sinh trong trật tự xử lý tài sản và một vài khó khăn vất vả vướng mắc khác … Từ đó chỉ ra được những nguyên do của những vướng mắc đồng thời tìm ra giải phápđể góp thêm phần tháo gỡ những trở ngại vất vả vướng mắc đó, nêu lên 1 số ít quan niệm nhằm mục đích hoànthiện hơn nữa mạng lưới hệ thống pháp lý về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. GVHD : ThS. Tăng Thanh PhƣơngSVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang3. Phạm vi nghiên cứuĐề tài “ Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang ” Tác giả tập trung chuyên sâu nghiên cứu và phân tích những lao lý của luật tương quan tới chế định thế chấp tàisản hình thành trong tương lai. Nêu lên những trở ngại vất vả, vướng mắc chưa ổn trong thựctiễn pháp lý ở địa phận tỉnh Kiên Giang và đưa ra 1 số ít đề xuất kiến nghị nhằm mục đích góp thêm phần hoànthiện pháp lý về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tập trung nghiên cứunhững yếu tố tương quan tới hoạt động tiêu khiển thế chấp những loại tài sản hình thành trong tương laitrên khoanh vùng phạm vi địa phận tỉnh Kiên Giang, trong phạm vi luận văn tác giả hầu hết tập trungnghiên cứu từ lúc Bộ luật dân sự 2005 sở hữu hiệu lực hiện hành tới nay và những yếu tố sở hữu tính chấtkhái quát của Bộ luật dân sự 1995 và những văn bản sở hữu tương quan. 4. Phƣơng pháp nghiên cứuĐề tài thế chấp tài sản hình thành trong tương lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang trêncơ sở vận dụng phương pháp luận chung của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩaduy vật lịch sử dân tộc. Ngoài ra luận văn còn sử dụng những chiêu thức khảo sát và nghiên cứu khácnhư : Phương pháp nghiên cứu và phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê … cũng được sử dụng để giảiquyết những yếu tố mà đề tài đã đặt ra. Trên cơ sở vật chất những lao lý pháp lý, so sánh với thực tiễn xã hội và những kiếnthức mà tác giả đi trong thực tiễn sở hữu được đồng thời tìm hiểu thêm những khu dự án nghiên cứu và khảo sát và bìnhluận của những nhà luật học sở hữu tên tuổi, phối hợp sưu tầm và tìm hiểu thêm những tạp chí, sách báocó tương quan nhằm mục đích khảo sát và nghiên cứu đề tài triển khai xong và thâm thúy hơn. 5. Bố cục của luận vănNgoài phần khởi đầu, Kết luận và hạng mục tài liệu tìm hiểu thêm, nội dung của luận văngồm 3 chương. – Chương 1 : Những yếu tố lý luận chung về thế chấp tài sản hình thành trong tươnglai. – Chương 2 : Những lao lý của pháp lý hiện hành về thế chấp tài sản hình thànhtrong tương lai. – Chương 3 : Thực tiễn vận dụng ở tỉnh Kiên Giang và hướng hoàn thành xong những quy địnhvề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. MỤC LỤCCHƢƠNG 1 : NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢNHÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI …………………………………………………………………. 11.1 Khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ………………………………………. 11.2 Đặc điểm cơ bản của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ……………………………. 4GVHD : ThS. Tăng Thanh PhƣơngSVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang1. 3 Sự hình thành và tăng trưởng chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai từnăm 1995 trở lại đây ………………………………………………………………………………………………. 81.4 vai trò của chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ……………………………. 12CH ƢƠNG 2 : NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤPTÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ………………………………………………… 142.1 Giao ước hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai ………………………. 142.1.1 Hình thức của hợp đồng …………………………………………………………………………… 142.1.1.1 Lập thành văn bản …………………………………………………………………………. 142.1.1.2 Công chứng hợp đồng …………………………………………………………………… 142.1.1.3 Đăng ký thế chấp ………………………………………………………………………….. 162.1.2. Chủ thể của hợp đồng …………………………………………………………………………….. 182.1.2.1. Bên thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ……………………………….. 182.1.2.2. Bên nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ……………………….. 212.1.3 Tài sản bảo vệ ……………………………………………………………………………………… 212.1.4 Nghĩa vụ được bảo vệ …………………………………………………………………………… 272.2 Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai ………………… 292.2.1 Quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của bên thế chấp …………………………………………………………. 302.2.1.1 Quyền của bên thế chấp …………………………………………………………………. 302.2.1.2 Nghĩa vụ của bên thế chấp ……………………………………………………………… 332.2.2 Quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của bên nhận thế chấp ………………………………………………….. 352.2.2.1 Quyền của bên nhận thế chấp …………………………………………………………. 352.2.2.2 Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp ……………………………………………………… 372.3 Kết thúc hợp đồng và xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tƣơng lai ……….. 372.3.1 Kết thúc hợp đồng …………………………………………………………………………………. 382.3.1.1 Kết thúc bằng con đường chính …………………………………………………….. 382.3.1.2 Kết thúc bằng con đường phụ ………………………………………………………. 392.3.2 Xử lý tài sản thế chấp ………………………………………………………………………………. 412.3.2.1 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp ……………………………………………………. 412.3.2.2 Những trường hợp xử lý tài sản thế chấp ……………………………………………… 422.3.2.3 Những phương pháp xử lý tài sản ………………………………………………………… 442.3.2.4 Hệ quả pháp lý của việc xử lý tài sản bảo vệ …………………………………. 45CH ƢƠNG 3 : THỰC TIỄN ÁP DỤNG Ở TỈNH KIÊN GIANG VÀ HƢỚNG HOÀNTHIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONGTƢƠNG LAI ……………………………………………………………………………………………………… 50GVHD : ThS. Tăng Thanh PhƣơngSVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang3. 1 Tình hình cho vay nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai ở tỉnh KiênGiang …………………………………………………………………………………………………………………. 503.2 Thực trạng và giải pháp công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tươnglai ………………………………………………………………………………………………………………………. 533.2.1 Xác định loại sách vở chứng tỏ quyền sở hữu ………………………………………………. 533.2.2 Khó khăn trong việc triển khai thủ tục công chứng do sự chồng chéo của luật …….. 543.3 Thực trạng và giải pháp ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ hợp đồng thế chấp tài sản hìnhthành trong tương lai ……………………………………………………………………………………………. 573.4 Thực trạng và giải pháp xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai ……………… 59K ẾT LUẬN ………………………………………………………………………………………………………. 64DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢOPHỤ LỤCGVHD : ThS. Tăng Thanh PhƣơngSVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên GiangCHƢƠNG 1NH ỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNHTRONG TƢƠNG LAIChương này tác giả tập trung chuyên sâu khái quát những yếu tố cơ bản về thế chấp tài sản, đặcđiểm của thế chấp tài sản. Từ đó, nêu lên khái niệm và đặc thù của thế chấp tài sản hìnhthành trong tương lai, cạnh bên đó tác giả còn nói tới vai trò, ý nghĩa của biện phápthế chấp tài sản hình thành trong tương lai và nêu sơ lược về sự hình thành và phát triểncủa chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. 1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng laiBảo đảm triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự là những giải pháp do pháp lý pháp luật hoặc docác bên tham gia quan hệ nghĩa vụ và trách nhiệm tự nguyện thỏa thuận hợp tác đặt ra và ko trái pháp luậtnhằm ràng buộc việc triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm của người sở hữu nghĩa vụ và trách nhiệm, đồng thời bảo vệ quyềnvà quyền lợi hợp pháp của người sở hữu quyền trong trường hợp người sở hữu nghĩa vụ và trách nhiệm ko thựchiện hoặc triển khai ko đúng nghĩa vụ và trách nhiệm theo thỏa thuận hợp tác hoặc theo lao lý của phápluật. Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của những chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự khôngphải lúc nào cũng được bảo vệ thi hành một cách nghiêm trang. Và trong trường hợpnày, sự thiệt thòi của chủ thể sở hữu quyền là điều thuận tiện xảy ra nếu như những bên ko thỏathuận xác lập một giải pháp ngăn ngừa đơn cử. Căn cứ vào đặc thù của quan hệ bảo vệ, những giải pháp bảo vệ thực thi nghĩavụ được chia thành hai loại : đó là giải pháp bảo vệ đối nhân và giải pháp bảo vệ đốivật. Từ thực tiễn đời sống, những quan hệ trả tiền giao dịch dựa trên những giải pháp bảo vệ đối vậtđược những bên tham gia lựa chọn sử dụng nhiều hơn hết. Bên sở hữu quyền hoàn toàn sở hữu thể thỏa thuậnvới bên sở hữu nghĩa vụ và trách nhiệm về giải pháp thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm một cách dữ thế chủ động bằng cách thiếtlập quyền trên một tài sản đơn cử của bên sở hữu nghĩa vụ và trách nhiệm. Tương tự, chủ thể sở hữu quyền vừađược bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm vừa hoàn toàn sở hữu thể dữ thế chủ động trong việc thực thi quyền củamình, tránh được rủi ro đáng tiếc lúc phát sinh nghĩa vụ và trách nhiệm trên một tài sản bảo vệ cho nhiều chủ thểcó quyền. Theo lao lý “ thế chấp tài sản là việc một bên ( gọi là bên thế chấp ) tiêu dùng tàisản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm so với bên kia ( gọi làbên nhận thế chấp ) và ko chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp ” 1. Từ pháp luật trên của Bộ luật dân sự 2005, ta hoàn toàn sở hữu thể thấy điều luật đã nêu lên được sựkhác biệt giữa hai giải pháp bảo vệ : cầm đồ và thế chấp tài sản. Theo pháp luật của BộĐiều 342 Bộ luật dân sự 2005GVHD : ThS. Tăng Thanh PhƣơngSVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giangluật dân sự 2005 ko phải là ở việc loại tài sản tiêu dùng để bảo vệ là động sản hay bấtđộng sản ( như trong lao lý của Bộ luật dân sự 1995 ), mà là việc bên bảo vệ sở hữu giaotài sản bảo vệ cho bên nhận bảo vệ hay ko. Trong trường hợp bên bảo vệ dùngtài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự so với bênnhận bảo vệ mà ko chuyển giao tài sản đó cho bên nhận bảo vệ giữ, thì được gọi làthế chấp tài sản. Bên bảo vệ được gọi là bên thế chấp, bên nhận bảo vệ được gọi làbên nhận thế chấp. Nếu Bộ luật dân sự 1995 lấy yếu tố loại tài sản ( động sản và bất động sản ) làm tiêuchí để phân biệt cầm đồ và thế chấp tài sản, thì Bộ luật dân sự 2005 lấy việc chuyển giaohay ko chuyển giao tài sản làm tiêu chuẩn để phân biệt cầm đồ và thế chấp tài sản. Quyđịnh trên cho thấy điểm tiêu biểu vượt bậc của giải pháp bảo vệ bằng thế chấp tài sản đó là việcbên thế chấp ko chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Kế bên những lao lý về thế chấp tài sản thường thì thì lúc bấy giờ vẫn chưa cómột pháp luật đơn cử về khái niệm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cũng chỉ là một dạng của thế chấp tài sản nóchỉ độc lạ là tiêu dùng loại tài sản hình thành trong tương lai để đem đi thế chấp mà thôi. Do đó, ta hoàn toàn sở hữu thể dựa vào khái niệm thế chấp tài sản thường thì để đưa ra khái niệm thếchấp tài sản hình thành trong tương lai. Chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến to trong khoahọc pháp lý và là mẫu sản phẩm thế tất của sự tăng trưởng những trả tiền giao dịch dân sự. Cùng với sựphát triển của nền kinh tế thị trường, những trả tiền giao dịch kinh tế tài chính, thương nghiệp, dân sự ngày càngphát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để bảo vệ cho việc thực thi những hợp đồng kinhtế, thương nghiệp, dân sự, chế định về trả tiền giao dịch bảo vệ ngày càng được triển khai xong, cáchình thức bảo vệ và những tài sản đưa vào trả tiền giao dịch bảo vệ ngày càng phong phú phongphú trong đó sở hữu cả tài sản hình thành trong tương lai. Ý kiến xem tài sản hiện hữu hoàn toàn sở hữu thể là tài sản hình thành trong tương lai đã nhậnđược sự ủng hộ của đa phần nhà làm luật. Bộ tư pháp sở hữu lý giải “ xác lập tài sản bảođảm là vật hình thành trong tương lai thì chỉ địa thế căn cứ vào thời kì vật đó thuộc quyền sởhữu của bên bảo vệ. Cụ thể, nếu vật thuộc quyền sở hữu của bên bảo vệ sau thời điểmnghĩa vụ được xác lập hoặc trả tiền giao dịch bảo vệ được giao ước thì được coi là vật hìnhthành trong tương lai, ko nhờ vào vào việc vật đó là động sản, bất động sản, đãGVHD : ThS. Tăng Thanh PhƣơngSVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giangđược hình thành hay trong trật tự hình thành ” 1. Tương tự, chỉ địa thế căn cứ vào thời kì vậtđó thuộc quyền sở hữu để xác lập tài sản là tài sản hình thành trong tương lai là kết hợp và hợp lý. Bởi lẽ, Bộ luật dân sự 2005 sinh ra với trách nhiệm “ bảo vệ bảo đảm an toàn pháp lý trong quan hệdân sự, thôi thúc sự tăng trưởng kinh tế tài chính xã hội ” 2, nếu số lượng giới hạn về tài sản hình thành trongtương lai sẽ dẫn tới cản trở những giao lưu dân sự tương quan tới tài sản đã hình thành nhưngchưa xác lập quyền chiếm hữu. Tuy nhiên, ở đây lại sở hữu một yếu tố khác được đặt ra so với tài sản hình thành trongtương lai là tài sản đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy ghi nhận quyền chiếm hữu. Cụ thể như so với thế chấp căn hộ cao cấp căn hộ chung cư cao cấp chưa được cấp giấy ghi nhận quyền sởhữu. Gần như xem đây là một dạng của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phù hợpvới Nghị định 163 / 2006 / NĐ-CP, tức là tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng người tiêu tiêu dùng phải đăngký quyền sở hữu, nhưng sau thời kì giao ước trả tiền giao dịch bảo vệ thì tài sản đó mới thuộcsở hữu bên bảo đảm3. Trong công văn 232 / ĐKGDBĐ-NV của Cục ĐK trả tiền giao dịch bảođảm, lúc nói tới yếu tố “ ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ so với trường hợp tài sản bảođảm là nhà nhà ở chưa được cấp giấy ghi nhận quyền sở hữu nhà tại ” lại cho rằngđối tượng thế chấp ở đây ko phải là tài sản hình thành trong tương lai mà là “ quyền tàisản phát sinh từ hợp đồng tậu nhà ở ”. Vậy đối tượng người tiêu tiêu dùng thế chấp đó là “ vật hay là quyềnphát sinh từ hợp đồng tậu tài sản ”. Theo Điều 1 khoản 2 Nghị định 11/2012 / NĐ-CP lao lý đơn cử về tài sản thế chấphình thành trong tương lai theo đó sở hữu những loại tài sản hình thành trong tương lai như sau : – Tài sản được hình thành từ vốn vay ; Ví dụ : Vay vốn nhà băng nhà nước để tậu một chiếcxe xe tương đối, chiếc xe tương đối được xem là tài sản hình thành từ vốn vay. – Tài sản đang trong quá trình hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thờiđiểm giao ước trả tiền giao dịch bảo vệ ; Ví dụ : Nhà đang xây nhưng chưa triển khai xong, đangtrong trật tự tiến độ hình thành hoặc chiếc tàu đang đóng sắp triển khai xong. – Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng người tiêu tiêu dùng phải ĐK quyền sở hữu, nhưng sauthời điểm giao ước trả tiền giao dịch bảo vệ thì tài sản đó mới được ĐK theo pháp luật củapháp luật ; Ví dụ : Tậu nhà nhưng chưa kịp ĐK quyền sở hữu nhưng sau thời điểmgiao kết giao dịch thế chấp thì tài sản đó mới được ĐK theo pháp luật của pháp lý ; Công văn số 12 / ĐKGDBĐ-NVBTP năm 2006 Điều 1 Bộ luật dân sự 2005L uật sư Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng người tiêu dùng được dung bảo vệ nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự, Tạp chí nhà băng nhà nước số 7 năm 2006. GVHD : ThS. Tăng Thanh PhƣơngSVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang – Tài sản hình thành trong tương lai ko gồm sở hữu quyền sử dụng đất. Nhiềuchuyên gia cũng cho rằng, cần xem xét bổ trợ cả quyền sử dụng đất hình thành trongtương lai cũng được tiêu dùng để bảo vệ việc thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự, vì thực tiễn những bênvẫn được phép nhận thế chấp là quyền sử dụng đất lúc chưa sở hữu Giấy ghi nhận quyềnsử dụng đất. Điều này cũng bảo vệ tính thống nhất với lao lý Giấy ghi nhận quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những điềukiện để thế chấp quyền sử dụng đất pháp luật tại Luật Đất đai. Hiện nay những pháp luật của pháp lý ko hề sở hữu khái niệm nào đơn cử về thế chấptài sản hình thành trong tương lai mà chỉ pháp luật là một phần trong thế chấp tài sản haynói cách khác là một trường hợp thế chấp sở hữu loại tài sản đặc thù quan yếu so với thế chấp tài sảnthông thường. Cả Mục 3 chương XVII Bộ luật dân sự 2005 chỉ sở hữu một Điều khoản quyđịnh “ Tài sản thế chấp cũng hoàn toàn sở hữu thể là tài sản hình thành trong tương lai ” 1. Vì thế, ta phảidựa vào những lao lý của thế chấp tài sản thường thì để đưa ra khái niệm về thế chấptài sản hình thành trong tương lai. Từ đây ta sở hữu khái niệm thế chấp tài sản hình thànhtrong tương lai như sau : “ Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là việc một bên ( gọi là bên thế chấp ) tiêu dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm so với bên kia ( gọi là bên nhận thế chấp ) và ko chuyển giao tài sản hình thành trong tương lai đócho bên nhận thế chấp ”. Tương tự, so với những ý niệm trước đây về khái niệm thế chấp tài sản hình thànhtrong tương lai sở hữu nhiều quan niệm còn tranh cãi nhưng với sự sinh ra của Nghị định11 / 2012 / NĐ-CP thì đã pháp luật rõ ràng loại tài sản nào là tài sản hình thành trong tươnglai. Do đó, việc đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được rõràng và dễ hiểu hơn. 1.2 Đặc điểm cơ bản của thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng laiTừ lao lý thế chấp theo Điều 342 Bộ luật dân sự 2005, ta hoàn toàn sở hữu thể thấy thế chấp tàisản sở hữu những đặc thù sau : – Thế chấp tài sản là giải pháp bảo vệ đối vật ( là giải pháp thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm màtheo đó bên bảo vệ tiêu dùng hoặc giao một hoặc nhiều tài sản thuộc quyền sở hữu của mìnhcho bên sở hữu quyền để bảo vệ cho việc triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm của mình ) được phát sinh từthỏa thuận của những bên sở hữu tương quan. Cũng như những giải pháp bảo vệ thực thi nghĩa vụKhoản 1 điều 342 Bộ luật dân sự 2005. GVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng10SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giangdân sự nói chung, thế chấp tài sản đa phần được triển khai trên nguyên tắc đồng đẳng và tựnguyện thỏa thuận hợp tác giữa những bên trải qua hợp đồng. Đây cũng là đặc thù chung của tấtcả những quan hệ pháp luật dân sự. – Thế chấp tài sản là giải pháp vừa sở hữu mục tiêu tăng nghĩa vụ và trách nhiệm của bên cónghĩa vụ trong việc thực thi đúng và rất đầy đủ nghĩa vụ và trách nhiệm của mình, vừa sở hữu mục tiêu giúpcho bên sở hữu quyền hoàn toàn sở hữu thể trấn áp tài sản, để nếu rơi vào trường hợp cần nhu yếu thanhtoán tài sản, thì bên nhận thế chấp sở hữu quyền nhu yếu kê biên bán đấu giá tài sản hoặc ápdụng phương pháp khắc phục và xử lý khác so với tài sản nhằm mục đích giao dịch trả tiền nghĩa vụ và trách nhiệm được bảo vệ. Mặt khác, thế chấp tài sản ko chỉ nhằm mục đích mục tiêu bảo vệ người sở hữu quyền mà nó cũngđem lại quyền lợi nhất định cho chính chủ thể sở hữu nghĩa vụ và trách nhiệm. – Thế chấp tài sản là nghĩa vụ và trách nhiệm phụ kế bên nghĩa vụ và trách nhiệm chính, đồng thời là biện phápbảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ và trách nhiệm chính : Thế chấp tài sản ko sống sót một cách độc lập màluôn gắn liền với một nghĩa vụ và trách nhiệm nào đó ( được gọi là nghĩa vụ và trách nhiệm chính ). Nghĩa vụ thế chấp tàisản phát sinh và sống sót lúc và chỉ lúc nghĩa vụ và trách nhiệm chính còn sống sót ; ko sở hữu nghĩa vụ và trách nhiệm chínhthì cũng ko sở hữu nghĩa vụ và trách nhiệm thế chấp tài sản. – Bên thế chấp tài sản phải tiêu dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình ( trừ trườnghợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải chứng tỏ tài sản sẽ thuộc quyền sởhữu trong tương lai ) để bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm : Tài sản được mang ra thế chấp đểbảo đảm thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm cho bên nhận thế chấp phải là tài sản thuộc chiếm hữu của bênthế chấp ( trừ trường hợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ). Ngoài ra, ngườigiám hộ với tư cách là người quản lý tài sản của người được giám hộ vì quyền lợi của ngườiđược giám hộ cũng được quyền thế chấp tài sản của người giám hộ. Hay nói cách khác, người giám hộ chỉ mang đặc thù đại diện thay mặt cho người được giám hộ vì quyền lợi thiết yếu củangười được giám hộ nên đem tài sản của người được giám hộ đi thế chấp do trong trườnghợp này người được giám hộ ko sở hữu đủ điều kiện kèm theo để tham gia vào quan hệ này mà cầnngười đại diện thay mặt. Việc phá vỡ quy tắc tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấptrong trường hợp này là trọn vẹn tương thích và người giám hộ sở hữu rất đầy đủ quyền cũng giốngnhư chủ sở hữu thật sự của nó và đại diện thay mặt tham gia vào mối quan hệ này là vì quyền lợi củangười được giám hộ. – Bên nhận thế chấp sở hữu quyền ưu tiên giao dịch trả tiền lúc xử lý tài sản thế chấp để thựchiện nghĩa vụ và trách nhiệm nếu như bên nhận thế chấp sở hữu ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ : Hợp đồng thếchấp tài sản trong một số ít trường hợp buộc phải phải đi ĐK một số ít trường hợp kháccác bên hoàn toàn sở hữu thể thỏa thuận hợp tác tự nguyện đi ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ và lúc sở hữu ĐK giaoGVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng11SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giangdịch bảo vệ thì lúc xử lý tài sản thế chấp sẽ được ưu tiên giao dịch trả tiền theo lao lý củapháp luật1. – Bên nhận thế chấp sở hữu quyền theo đuổi so với tài sản thế chấp : Bên nhận thế chấpcó thể nhu yếu kê biên, bán đấu giá tài sản hoặc vận dụng phương pháp khắc phục và xử lý khác mà haibên đã thỏa thuận hợp tác, dù quyền sở hữu tài sản hoàn toàn sở hữu thể di dời từ người này sang ngườikhác trong thời hạn thế chấp. Nói cách khác, việc chuyển nhượng ủy quyền tài sản thế chấp hoặcchuyển nhượng quyền sở hữu tài sản thế chấp từ bên thế chấp cho người thứ ba dưới mộthình thức khác ko đương nhiên làm chấm hết quan hệ tài sản mà hai bên đã thỏathuận. Trừ những trường hợp bên nhận thế chấp ko sở hữu quyền tịch thu tài sản thế chấp : “ Việc tậu, trao đổi tài sản được thực thi trước thời kì ĐK thế chấp và bên tậu, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình ; Bên tậu, bên nhận trao đổi phương tiệngiao thông cơ giới đã được ĐK thế chấp, nhưng nội dung ĐK thế chấp ko môtả đúng chuẩn số khung và số máy của phương tiện đi lại liên lạc vận tải cơ giới và bên tậu, bênnhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình ” 2. – Phạm vi bảo vệ của giải pháp thế chấp tài sản là hàng loạt nghĩa vụ và trách nhiệm ( kể cả nghĩavụ trả lãi và bồi thường thiệt hại ) lúc những bên ko sở hữu thỏa thuận hợp tác và pháp lý ko cóquy định khác, nhưng cũng hoàn toàn sở hữu thể là một phần nghĩa vụ và trách nhiệm : “ Nghĩa vụ dân sự hoàn toàn sở hữu thể đượcbảo đảm một phần hoặc hàng loạt theo thỏa thuận hợp tác hoặc theo pháp luật của pháp lý, nếukhông sở hữu thỏa thuận hợp tác và pháp lý ko lao lý khoanh vùng phạm vi bảo vệ thì nghĩa vụ và trách nhiệm xem nhưđược bảo vệ hàng loạt, kể cả nghĩa vụ và trách nhiệm trả lãi và bồi thường thiệt hại ” 3. Phạm vi của bảođảm ko vượt quá khoanh vùng phạm vi của nghĩa vụ và trách nhiệm chính dù tài sản thế chấp sở hữu trị giá to nhiềulần trị giá của nghĩa vụ và trách nhiệm chính được bảo vệ. – Giải pháp xử lý tài sản thế chấp chỉ được vận dụng lúc nghĩa vụ và trách nhiệm chính bị vi phạm : Nếu nghĩa vụ và trách nhiệm chính đã được thực thi đúng và ko thiếu thì ko sở hữu địa thế căn cứ để áp dụngbiện pháp xử lý tài sản thế chấp. Chỉ lúc tới hạn thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm mà bên sở hữu nghĩa vụkhông thực thi hoặc triển khai ko đúng nghĩa vụ và trách nhiệm chính đã thỏa thuận hợp tác thì mới phátsinh địa thế căn cứ vận dụng những giải pháp xử lý tài sản thế chấp. – Nghĩa vụ được bảo vệ của giải pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lailà những quyền lợi vật chất. Lợi ích vật chất là đối tượng người tiêu dùng chung của những giải pháp bảo vệ, Theo điều 325 Bộ luật dân sự 2005K hoản 1 điều 20 Nghị định 163 / 2006 / NĐ-CP về trả tiền giao dịch bảo đảmKhoản 1 điều 319 Bộ luật dân sự 2005GVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng12SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giangthông thường là những tài sản, quyền tài sản1. Nhưng những quyền lợi vật chất này phải đáp ứngđầy đủ trị giá pháp lý, ko trái pháp pháp luật lý, ko bị cấm trả tiền giao dịch và sở hữu khảnăng thanh khoản2. Quy luật ngang giá trong quan hệ tài sản chỉ ra rằng quyền lợi vật chất mới được bù đắpbằng những quyền lợi vật chất3. Tức thị người nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương laibị thiệt hại vật chất do người thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vi phạm nghĩa vụthì chỉ hoàn toàn sở hữu thể bù đắp bằng quyền lợi vật chất khác từ tài sản hình thành trong tương lai đượcmang thế chấp. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mang những đặc trưng cơ bản của thếchấp tài sản như vừa nêu trên và nó cũng sống sót đặc thù riêng ko liên quan gì tới nhau của nó. Cụ thể cácđặc điểm riêng ko liên quan gì tới nhau của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là : – Thứ nhất, bên thế chấp tài sản hình thành trong tương lai sử dụng tài sản đượcchứng minh sẽ thuộc quyền sở hữu để bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm dân sựĐây là đặc trưng riêng ko liên quan gì tới nhau của giải pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Khác với thế chấp tài sản thường thì nếu trong thế chấp tài sản thường thì tài sản thếchấp phải thuộc quyền sở hữu thì trong thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chỉ cầnchứng minh tài sản sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Trong hoạt động tiêu khiển thế chấp tàisản hình thành trong tương lai, bên thế chấp sử dụng tài sản đặt biệt hơn những loại tàisản tiêu dùng để thế chấp khác do đặc trưng cơ bản của tài sản hình thành trong tương lai. Tàisản hình thành trong tương lai tiêu dùng vào trả tiền giao dịch thế chấp hoàn toàn sở hữu thể là : “ Tài sản được hìnhthành từ vốn vay, tài sản đang trong quá trình hình thành hoặc đang được tạo lập hợppháp tại thời kì giao ước trả tiền giao dịch bảo vệ, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượngphải ĐK quyền sở hữu, nhưng sau thời kì giao ước trả tiền giao dịch bảo vệ thì tài sản đómới được ĐK theo lao lý của pháp lý ” 4. Chẳng hạn : Chi nhánh Nhà băng Nôngnghiệp và PTNT tỉnh Kiên Giang cho vay nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương laivới người tậu là ông Huỳnh Hữu Nghĩa và người đồng sở hữu là bà Trương Thị Đúnghộ khẩu thường trú tại số 12C Trần Quang đãng Khải, P. An Hòa, TP. Rạch Giá, KiênGiang. Tài sản hình thành từ vốn vay trong tương lai là đóng mới tàu đánh cá xa bờ. Trong trường hợp này bên thế chấp tiêu dùng những loại sách vở chứng tỏ quyền sở hữu tàiĐiều 4 Nghị định 163 / 2006 / NĐ-CP về trả tiền giao dịch bảo đảmTính thanh khoản : Tạo ra sự lưu chuyển tiền tệ, Tự điển kinh tế thị trường, NXB Thống kê 1994, tr. 345 Đại học luật Thành Phường Hà Nội, Giáo trình luật dân sự, tập 2, tr. 79T heo khoản 2 điều 1 Nghị định 11/2012 / NĐ-CP sữa đổi Nghị định 163 / 2006 / NĐ-CP về trả tiền giao dịch bảo đảmGVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng13SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giangsản hình thành từ vốn vay trong tương lai gồm : Hợp đồng giám sát kỹ thuật tàu cá số44 / HĐĐM-ĐKTC ngày 05/03/2012 được ký kết giữa Cơ quan đăng kiểm tàu cá ( PhạmNgọc Vũ ) và ông Huỳnh Hữu Nghĩa ; 01 Bảng dự trù tổng hợp giá tiền đóng mới tàuđánh cá xa bờ ; Phiếu duyệt hồ sơ phong cách thiết kế ( hồ sơ phong cách thiết kế ), văn bản đồng ý chấp thuận đóng mớitàu cá. – Thứ hai, trong hoạt động tiêu khiển thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì tính rủi rorất cao cho bên nhận thế chấpDo tài sản hình thành trong tương lai chưa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp chonên dẫn tới bên nhận thế chấp rủi ro đáng tiếc rất cao lúc triển khai khắc phục và xử lý để tịch thu nợ. Ngoài rathì tài sản tương quan tới nhiều bên tham gia, sách vở chồng chéo phức tạp cũng làm chobên nhận thế chấp rủi ro đáng tiếc. Ví dụ : A là chủ sở hữu một tài sản hình thành trong tương lai làmột căn hộ chung cư cao cấp căn hộ cao cấp đang trong trật tự kiến thiết xây dựng. A đem căn hộ chung cư cao cấp này của mình thế chấpcho nhà băng nhà nước để vay vốn liên tục góp vốn đầu tư vào một dự án Bất Động Sản khác. Tuy nhiên trong quá trìnhxây dựng gặp trục trặc khu dự án thiết kế xây dựng bị đình chỉ xây đắp thế cho nên nhà ở hình thànhtrong tương lai mà A đem đi thế chấp vẫn ko được cấp giấy ghi nhận chiếm hữu nhà ở. Tương tự, tới thời hạn trả nợ mà A chưa giao dịch trả tiền được thì phía nhà băng nhà nước sẽ khắc phục và xử lý tàisản bảo vệ so với một phần mà A sở hữu quyền hay hàng loạt khu dự án này để tịch thu nợ. Trong trường hợp này rủi ro đáng tiếc xảy ra rất cao. 1.3 Sự hình thành và tăng trưởng chế định thế chấp tài sản hình thành trongtƣơng lai từ năm 1995 trở lại đâyChế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến to trong khoahọc pháp lý và là loại sản phẩm thế tất của sự tăng trưởng những trả tiền giao dịch dân sự. Cùng với sựphát triển của nền kinh tế thị trường, những trả tiền giao dịch kinh tế tài chính, thương nghiệp, dân sự ngày càngphát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để bảo vệ cho việc thực thi những hợp đồng kinhtế, thương nghiệp, dân sự, chế định về trả tiền giao dịch bảo vệ ngày càng được hoàn thành xong, cáchình thức bảo vệ và những tài sản được đưa vào trả tiền giao dịch bảo vệ ngày càng đa dạngphong phú trong đó sở hữu cả tài sản hình thành trong tương lai. Ở Pháp, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được nói tại Sắc lệnhsố 55-22 bàn hành ngày 4/1/1955 và đã đưa vào Bộ luật dân sự Pháp tại những điều 2092,2130 và 21331. Pháp luật Nhật Bản mới lao lý về việc tiêu dùng tài sản hình thành trongtương lai làm tài sản bảo vệ trong thời hạn sắp đây. Còn ở Xứ sở nụ cười Thái Lan Bộ luật dân sựBộ luật dân sự nước Cùng hòa pháp, NXB Chính Trị Quốc Gia năm 1998, tr. 522GVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng14SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên GiangThái Lan, tại những điều 703, 721 nói về thế chấp, điều 761 nói về cầm đồ ko sở hữu những quyđịnh trực tiếp nói về tài sản bảo vệ là tài sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên nhữngđiều này cũng gián tiếp nói về yếu tố tài sản hình thành trong tương lai lúc lao lý : Hoalợi của tài sản cầm đồ, thế chấp cũng hoàn toàn sở hữu thể trở thành tài sản cầm đồ, thế chấp1. Ở Nước Ta ngày 28 tháng 10 năm 1995, Quốc hội trải qua việc phát hành Bộ luậtdân sự 1995. Bộ luật dân sự 1995 sở hữu hiệu lực hiện hành từ ngày 01 tháng 7 năm 1996. Đây là Bộluật dân sự tiên phong của nước ta, việc phát hành Bộ luật là một bước tăng trưởng quan trọngtrong trật tự lập pháp, trong đó sở hữu những giải pháp bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm được quyđịnh cụ thể gồm sở hữu những giải pháp cầm đồ, thế chấp, bảo lãnh, đặt cọc, ký quỹ, ký cượcvà phạt vi phạm. Giải pháp thế chấp được pháp luật từ Điều 346 tới Điều 362. Bộ luậtdân sự 1995 được phát hành và vận dụng trên thực tiễn đã mang lại nhiều hiệu suất cao to lớntrong việc kiểm soát và điều chỉnh những quan hệ dân sự. Trong đó sở hữu những lao lý về thế chấp đã gópphần vào sự ko thay đổi và tăng trưởng những trả tiền giao dịch dân sự, đồng thời hạn chế nhiều rủi ro đáng tiếc vàtranh chấp trong trật tự triển khai trả tiền giao dịch, bảo vệ quyền và quyền lợi của những bên thamgia. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự 1995 ko sở hữu điều luật nào nói tới tài sản hình thànhtrong tương lai cũng như việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai trong bảo đảmnghĩa vụ dân sự. Nhưng ý tưởng thông minh tiêu dùng tài sản hình thành trong tương lai trong quan hệ thếchấp thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự đã được những nhà làm luật nói tới. Theo đó, huê lợi, lợitức phát sinh từ bất động sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu sở hữu thỏa thuận hợp tác hoặc phápluật sở hữu quy định2. Và tựa như trong trường hợp tài sản thế chấp được cho thuê : Huê lợi, cống phẩm thu được từ việc cho thuê hoàn toàn sở hữu thể được coi là một phần của tài sản thế chấp3. Hoalợi, lợi tức là những khoản lợi mang lại cho người chiếm hữu tài sản trong tương lai vàkhông sở hữu ở hiện tại, hiện tại chỉ sở hữu tài sản sẽ phát sinh huê lợi, cống phẩm mà thôi 4. Tương tự, ở góc nhìn nào đó, theo hàm ý của những nhà làm luật thì ta hoàn toàn sở hữu thể hiểu huê lợi, lợi tức là mộtdạng tài sản hình thành trong tương lai, những pháp luật tại những điều 346, 349 Bộ luật dânsự 1995 là những mầm móng khởi đầu, tiền đề cho chế định thế chấp tài sản hình thànhtrong tương lai sau đó. TS Lê Thị Thu Thủy, Những giải pháp bảo vệ tiền vay bằng tài sản của những tổ chức triển khai tín dụng trả tiền, NXB Tư phápnăm 2006, tr. 253K hoản 1 điều 346 Bộ luật dân sự 1995 Điều 349 Bộ luật dân sự 1995P hần huê lợi, cống phẩm, Viện khoa học pháp lý, Bình luận Khoa học Bộ luật dân sự 2005, NXB Tư pháp năm2008, tr. 419GVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng15SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên GiangBộ luật dân sự 1995 là phương tiện pháp lý thôi thúc giao lưu dân sự, tạo môi trườngthuận lợi cho sự tăng trưởng kinh tế tài chính, xã hội của đất nước1. Tuy nhiên, do sự hoạt động khôngngừng của xã hội, trong xu thế hội nhập kinh tế tài chính quốc tế, cùng với sự vững mạnh của nềnkinh tế quốc gia, kế bên những thành tựu đạt được, Bộ luật dân sự 1995 nói chung vàcác giải pháp bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự nói riêng trong đó sở hữu chế định thế chấpđã thể hiện nhiều hạn chế, chưa tương thích, chưa khả thi. Lúc mà những hoạt động tiêu khiển tương quan đếntài sản hình thành trong tương lai ngày càng phổ cập, thì những dự trù mang thông minh độc đáo banđầu về tài sản hình thành trong tương lai trong Bộ luật dân sự 1995 như đã nói, đã hạn chếrất nhiều những hoạt động tiêu khiển sở hữu tương quan. Nhận thấy những yếu tố sở hữu tương quan đó, lần tiên phong thuật ngữ tài sản hình thànhtrong tương lai được lao lý đơn cử tại khoản 7 điều 2 Nghị định 165 / 1999 / NĐ-CP ngày19 tháng 11 năm 1999 về trả tiền giao dịch bảo vệ sở hữu pháp luật : “ Tài sản hình thành trongtương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời kì ký kết trả tiền giao dịch bảo vệ vàsẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo vệ như huê lợi, cống phẩm, tài sản hình thành từ vốnvay, khu dự án đang thiết kế xây dựng, những tài sản khác mà bên bảo vệ sở hữu quyền nhận ”. Và tiếp theo là sự sinh ra của Nghị định 178 / 1999 / NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm1999 pháp luật cho vay sở hữu tài sản bảo vệ là tài sản hình thành từ vốn vay. Nghị định nàyđánh dấu một bước tăng trưởng mới trong tư duy pháp luật dân sự nói chung và pháp luậtngân hàng nói riêng về bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm bằng tài sản hình thành trong tươnglai2. Tuy nhiên, Nghị định 178 / 1999 / NĐ-CP chỉ kiểm soát và điều chỉnh trong hoạt động tiêu khiển nhà băng nhà nước vàchỉ tương quan tới tài sản hình thành từ vốn vay3. Do đó vẫn chưa khắc phục được nhữngthiếu sót của pháp lý kiểm soát và điều chỉnh tương quan tới hoạt động tiêu khiển thế chấp tài sản hình thànhtrong tương lai. Xuất phát từ thực tiễn tăng trưởng kinh tế tài chính quốc gia, cũng như triển khai xong và đa dạnghóa những quan hệ dân sự, ngày 14 tháng 6 năm 2005, Bộ luật dân sự 2005 được Quốc hộithông qua, sinh ra trên cơ sở vật chất thừa kế sở hữu tinh lọc và tăng trưởng những lao lý trong Bộluật dân sự 1995, lưu lại một bước tăng trưởng mới trong trật tự pháp điển hóa, gópphần hoàn thành xong mạng lưới hệ thống pháp lý về chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó những lao lý về những giải pháp bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm được sửa đổi theoLời nói đầu Bộ luật dân sự 1995TS Lê Thị Thu Thủy, Những giải pháp bảo vệ tiền vay bằng tài sản của những tổ chức triển khai tín dụng trả tiền, NXB Tư phápnăm 2006, tr. 237N ghị định 178 / 1999, Chương 3 “ bảo vệ tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay ” GVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng16SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Gianghướng hoàn thành xong và khá đầy đủ hơn, đặc thù quan yếu là những pháp luật về thế chấp tài sản trong đó đãchính thức sử dụng thuật ngữ tài sản hình thành trong tương lai và ghi nhận việc tiêu dùng tàisản hình thành trong tương lai để bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự1. Ngoài ra, phápluật cũng thừa nhận việc tiêu dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp “ Tài sản thếchấp hoàn toàn sở hữu thể là tài sản hình thành trong tương lai ” 2. Việc chính thức ghi nhận tài sản hìnhthành trong tương lai hoàn toàn sở hữu thể sử dụng để bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự tại Bộ luật dânsự 2005 đã tạo cơ sở vật chất cho sự sinh ra hàng loạt những văn bản hướng dẫn kiểm soát và điều chỉnh những vấn đềvề nội dung, trình tự, thủ tục tương quan tới việc tiêu dùng tài sản hình thành trong tương laibảo đảm triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự. Chẳng hạn như : Luật công chứng 2006 và những vănbản hướng dẫn thi hành, Nghị định 163 / 2006 / NĐ-CP về trả tiền giao dịch bảo vệ, Nghị định83 / 2010 / NĐ-CP về ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ. Ngoài ra còn nhiều công văn hướng dẫncủa Bộ Tư pháp, Nhà băng nhà nước, Cục ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ hướng dẫn quytrình, nhiệm vụ tương quan tới tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, mặc dầu mạng lưới hệ thống pháp lý kiểm soát và điều chỉnh tương đối hoàn thành xong nhưng cácvăn bản trên đều chưa pháp luật rõ loại tài sản nào là tài sản hình thành trong tương lai dođó trong trả tiền giao dịch so với hình thức này còn gặp nhiều khó khăn vất vả. Ngoài ra, sau 5 nămthực thi cho thấy Nghị định 163 về trả tiền giao dịch bảo vệ đã trở nên lỗi thời, nhất là chưa đềcập tới tài sản bảo vệ là tài sản hình thành trong tương lai, chưa pháp luật việc khắc phục và xử lý tàisản bảo vệ hình thành trong tương lai. Vì vậy, Bộ Tư pháp đã họp Ban soạn thảo sửađổi Nghị định số 163 / 2006 / NĐ-CP. Đặc trưng, Nghị định 163 chưa theo kịp sự phong phú, phức tạp của những trả tiền giao dịch bảo vệ được những chủ thể ký kết, triển khai trong thực tiễn nhưtài sản bảo vệ là tài sản hình thành trong tương lai, nhất là nhà ở hình thành trong tươnglai. Nội dung hợp đồng bảo vệ được ký kết giữa Nhà băng và người tậu sở hữu nhiềuđiều khoản mang tính linh loạt cao như thỏa thuận hợp tác về việc bảo vệ cho nghĩa vụ và trách nhiệm trongtương lai … Ngoài ra, 1 số ít lao lý của Nghị định 163 cũng ko tương thích với những vănbản pháp lý sở hữu tương quan như Nghị định số 83/2010 / NĐ-CP về ĐK trả tiền giao dịch bảođảm, Nghị định số 71/2010 / NĐ-CP pháp luật chi tiết cụ thể và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Do đó, thấy được sự cấp thiết để thực thi tốt chế định thế chấp tài sản hình thành trongĐiều 320 Bộ luật dân sự 2005K hoản 1 điều 342 Bộ luật dân sự 2005GVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng17SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giangtương lai nên cơ quan chính phủ đã phát hành Nghị định 11/2012 / NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm2012 sở hữu hiệu lực hiện hành thi hành kể từ ngày 10 tháng 4 năm 20121. Nghị định 11/2012 / NĐ-CP đã góp phần nào xử lý được những trở ngại vất vả trướcmắt, ví dụ tiêu biểu như : Quy định cụ thể loại tài sản hình thành trong tương lai, xử lý tài sảnbảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, xã hội xoành xoạch tăng trưởng dođó, chế định này vẫn là một chế định phức tạp và tiềm tàng nhiều yếu tố nan giải. 1.4 Vai trò của thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng laiNhìn tổng thể và toàn diện những giải pháp bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm thì giải pháp thế chấp tàisản sở hữu nhiều ưu điểm hơn so với những giải pháp bảo vệ khác. Ngoài ý nghĩa nhằm mục đích củngcố, bổ trợ hợp đồng chính, hạn chế rủi ro đáng tiếc và tranh chấp từ việc vi phạm nghĩa vụ và trách nhiệm, còn cóý nghĩa quan yếu trong quan hệ thế chấp so với bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Vàở đây ta xét tới quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Đối với bên thế chấp, giúp họ khai thác hiệu suất cao nguồn tài sản của họ để vay vốn. Lúc họ ko sở hữu hoặc sở hữu nhưng ko đủ vốn để thực thi kế hoạch sản xuất kinh doanhkiếm lời, ship hàng nhu yếu đời sống, thì giải pháp thế chấp tài sản hình thành trongtương lai giúp họ sở hữu vốn để sản xuất kinh doanh thương nghiệp, thực thi dự trù, vừa hoàn toàn sở hữu thể khai tháccông dụng, hưởng huê lợi, cống phẩm từ tài sản. Họ ko mất đi thời cơ tăng trưởng kinh doanhvà bảo vệ nhu yếu đời sống. Đối với bên nhận thế chấp, hoàn toàn sở hữu thể nói đây là một chính sách pháp lý bảo vệ quyền lợihiệu quả vững chãi cho bên nhận thế chấp ví dụ tiêu biểu như : Lúc ĐK trả tiền giao dịch bảođảm tài sản hình thành trong tương lai hoàn toàn sở hữu thể giúp bên nhận thế chấp được ưu tiên thanhtoán trước những chủ nợ khác và tịch thu nợ được hiệu suất cao hơn. Ngoài ra, còn bảo vệ antoàn cho bên nhận thế chấp nếu như pháp luật ngặt nghèo thì hoàn toàn sở hữu thể hạn chế những giao dịchgiả tạo và hạn chế rủi ro đáng tiếc hơn. Do ko trực tiếp nắm giữ và quản lý tài sản nên bên nhậnthế chấp sẽ ko phải mất khoản ngân sách nào cho việc dữ gìn và bảo vệ và duy trì tài sản thếchấp. Tuy nhiên, với đặc trưng của tài sản hình thành trong tương lai thì bên nhận thế chấpcó quyền giám sát trật tự tiến độ hình thành của tài sản hình thành trong tương lai. Lúc sở hữu viphạm nghĩa vụ và trách nhiệm thì bên nhận thế chấp sở hữu quyền nhu yếu xử lý tài sản bảo vệ, tài sản bảoThừa nhận tài sản hình thành trong tương laihttp : / / phapluatxahoi.vn/20110803101153123p1002c1022/thua-nhan-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai.htm [ truy vấn ngày 3/8/2012 ] GVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng18SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giangđảm hình thành tới đâu thì bên nhận thế chấp sở hữu quyền khắc phục và xử lý tới đó so với tài sản hìnhthành trong tương lai đã được thế chấp. Nhìn chung giải pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai còn sở hữu ý nghĩa vôcùng quan yếu đó là tiêu dùng để bảo vệ của bên sở hữu nghĩa vụ và trách nhiệm so với bên sở hữu quyền, tạo rahành lang pháp lý bảo đảm an toàn, bảo vệ quyền hạn cho bên sở hữu quyền nhu yếu, giúp bảo vệ đểthu hồi được nợ. Tạo ra cơ sở vật chất pháp lý xác lập trật tự ưu tiên giao dịch trả tiền, góp thêm phần giảiquyết tranh chấp của những bên, thôi thúc trả tiền giao dịch dân sự tăng trưởng. Ngoài ra, việc quyđịnh ngặt nghèo những lao lý thế chấp tài sản hình thành trong tương lai sẽ giúp những bênhiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ và nghĩa vụ và trách nhiệm từ đó tận tâm thực thi những cam kết của những bên khitham gia vào quan hệ thế chấp. Nếu khai thác hiệu suất cao được hình thức cho vay thông quanhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì chắc như đinh sẽ mang lại nguồn lợi đángkể và tăng uy tín tín dụng trả tiền cho nhà băng nhà nước. Đồng thời ko bỏ lỡ thời cơ, cung ứng kịpthời nhu yếu về vốn của những nhà đầu tư. Từ đó góp thêm phần thôi thúc tăng trưởng kinh tế tài chính, xãhội. GVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng19SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên GiangCHƢƠNG 2NH ỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP TÀISẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAIChương này tác giả đi sâu nghiên cứu và phân tích những pháp luật của pháp lý hiện hành về thếchấp tài sản hình thành trong tương lai, những pháp luật xung quanh việc giao ước hợp đồng, hiệu lực hiện hành của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, những trường hợp chấmdứt và xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai. 2.1 Giao ước hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai2. 1.1 Hình thức của hợp đồngHình thức của hợp đồng là cách biểu lộ ý chí ra bên ngoài của những bên tham giagiao kết hợp đồng. Thông qua cách bộc lộ này, người ta hoàn toàn sở hữu thể biết được nội dung củagiao dịch đã xác lập. Hình thức của hợp đồng sở hữu ý nghĩa rất quan yếu trong tố tụng. Nólà chứng cứ xác nhận những quan hệ đã và đang sống sót giữa những bên, từ đó xác nhận tráchnhiệm dân sự lúc sở hữu vi phạm hợp đồng xảy ra. Để bảo vệ tính thống nhất và mối quanhệ liên thông, tương trợ lẫn nhau trong mạng lưới hệ thống những pháp pháp luật lý về hợp đồng trong Bộluật dân sự 2005 được kiến thiết xây dựng theo hướng là nền tảng chung cho pháp lý về hợp đồng, sở hữu hiệu lực hiện hành kiểm soát và điều chỉnh so với tổng thể những quan hệ hợp đồng trong mọi nghành nói chungvà trong nghành nghề nhà sản xuất trả tiền giao dịch bảo vệ nói riêng. 2.1.1. 1 Lập thành văn bảnTheo pháp luật tại Điều 343 Bộ luật dân sự 2005 “ việc thế chấp tài sản phải được lậpthành văn bản, hoàn toàn sở hữu thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính ”. Như vậylà hình thức buộc phải so với hợp đồng thế chấp là phải lập thành văn bản đã được côngnhận trong Bộ luật dân sự 2005 hiện hành. Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trongtương lai là một trường hợp đặc thù quan yếu của hợp đồng thế chấp tài sản nó vẫn sẽ phải tuântheo điều kiện kèm theo chung của hợp đồng thế chấp do đó nó cũng sẽ phải buộc phải lập thành vănbản. 2.1.1. 2 Công chứng hợp đồngCông chứng là việc công chứng viên ghi nhận tính xác nhận, tính hợp pháp củahợp đồng, trả tiền giao dịch khác ( sau đây gọi là hợp đồng, trả tiền giao dịch ) bằng văn bản mà theo quyđịnh của pháp lý phải công chứng hoặc cá thể, tổ chức triển khai tự nguyện nhu yếu công chứng ( theo Điều 2 luật công chứng 2006 ). Còn Phòng tư pháp cấp thị xã, Uỷ ban cấp xã cóGVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng20SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giangthẩm quyền xác nhận bản sao sách vở từ bản chính, xác nhận chữ ký. Tương tự, kể từkhi Luật công chứng năm 2006 sinh ra thì đã phân biệt rõ giữa công chứng và chứng thực1. Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải được bảo vệ nhu yếu vềcông chứng nếu những bên sở hữu thỏa thuận hợp tác hoặc pháp lý sở hữu lao lý những bên phải tuân thủ. Trong từng văn bản pháp lý chuyên ngành sẽ sở hữu lao lý pháp luật đơn cử : Đối với hợp đồng về nhà tại, Luật nhà ở 2005 lao lý hợp đồng về nhà ở phải cóchứng nhận của công chứng hoặc xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp thị xã so với nhàở tại thành thị, xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã so với nhà ở tại nông thôn2. Hợp đồngvề nhà ở gồm sở hữu những trả tiền giao dịch tậu và bán, cho thuê, thuê tậu, khuyến mãi cho, đổi, thừa kế, thếchấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản trị nhà ở3. Nếu việc thế chấp tương quan tới những tài sản này hình thành trong tương lai thìphải công chứng theo lao lý. Hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai gồm4 : 1. Phiếu nhu yếu công chứng ( Theo mẫu ) 2. Phiếu hướng dẫn công chứng ( Theo mẫu ) 3. Giấy tờ chứng tỏ quyền sở hữu, sử dụng tài sản hình thành trong tương lai ; ( Bản chính ) 4. Giấy tờ tùy thân, gồm : Giấy Chứng minh nhân dân + Sổ hộ khẩu mái ấm gia đình hoặcGiấy ĐK tạm trú sở hữu thời hạn của vợ + chồng ( Bản sao ) 5. Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ( trong trường hợp tự soạnthảo ). ( Bản chính ) 6. Biên bản định giá tài sản thế chấp. Trường hợp bên thế chấp là tổ chức triển khai thì phải sở hữu : Giấy ghi nhận ĐK kinh doanh thương nghiệp + Biên bản họp Hội đồng thành viên về việc thếchấp tài sản + quyết định hành động chỉ định, giấy ủy quyền ( nếu sở hữu ) + giấy Chứng minh nhân dâncủa người đại diện thay mặt theo pháp lý hoặc theo chuyển nhượng ủy quyền. ( Bản chính ) Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được công chứng bao gồmhợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và lời chứng của công chứng viên cóĐiều 8 thông tư số 03/2008 / TT-BTP Ngày 25 tháng 8 năm 2008 hướng dẫn thi hành một số ít điều của nghịđịnh 79/2007 / NĐ-CP Khoản 3 điều 93 Luật Nhà ở 2005 Điều 90 Luật Nhà ở 2005 Điều 1 mục 2 thông tư số 04/2006 / TTLT-BTP-BTNMTGVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng21SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Gianghiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và sở hữu đóng dấu của tổ chức triển khai hành nghề côngchứng. Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương laiđược vận dụng tương tự như như trong trường hợp công chứng hợp đồng thế chấp tài sản thôngthường. Hiện nay việc công chứng hợp đồng thế chấp tài sản được kiểm soát và điều chỉnh bởi Luậtcông chứng 2006 và những văn bản sở hữu tương quan. Tuy đã pháp luật cũng khá chi tiết cụ thể nhưngvẫn còn một số ít vướng mắc gây khó khăn vất vả cho những bên trong việc công chứng hợp đồng thếchấp tài sản hình thành trong tương lai. Phần này sẽ được trình diễn trong chương 3.2.1. 1.3 Đăng ký thế chấpBên cạnh việc công chứng, hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phảiđược ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ nếu pháp lý lao lý hoặc những bên sở hữu thỏa thuận hợp tác 1. Cóthể nói chính sách công khai sáng tỏ, sáng tỏ thực trạng pháp lý của tài sản bảo vệ. Với vai tròquan trọng trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp, ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ là mộttrong những trường hợp được xét thứ tự ưu tiên trả tiền giao dịch. Nếu sở hữu trả tiền giao dịch sở hữu đăng kývà trả tiền giao dịch ko ĐK thì trả tiền giao dịch sở hữu ĐK được ưu tiên giao dịch trả tiền nợ trước. Đăng ký trả tiền giao dịch bảo vệ là việc cơ quan ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ ghi vào Sổđăng ký trả tiền giao dịch bảo vệ hoặc nhập vào Cơ sở vật chất tài liệu về trả tiền giao dịch bảo vệ việc bênbảo đảm tiêu dùng tài sản để bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự so với bên nhận bảo vệ. Việc ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ do những bên tự thỏa thuận hợp tác, tuy nhiên nếu trả tiền giao dịch bảođảm sở hữu tương quan tới tài sản sở hữu trị giá to do đó phải tuân theo một số ít điều kiện kèm theo nghiêmngặt hơn so với những tài sản bảo vệ khác thì pháp luật luật việc ĐK là buộc phải. Ngoài trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đương nhiênphải đi ĐK thế chấp. Theo pháp luật của pháp lý hiện hành đơn cử tại khoản 1 Điều3 Nghị định 83/2010 / NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ, những trường hợp buộc phải phải ĐK là : – Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng ; – Thế chấp tàu bay ; – Thế chấp tàu biển ; – Những trường hợp khác nếu pháp lý sở hữu pháp luật. Tương tự, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai tương quan tới những loạitài sản trên thì buộc phải phải đi ĐK. Điều 3 Nghị định 83/2010 / NĐ-CP về ĐK trả tiền giao dịch bảo đảmGVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng22SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên GiangTrường hợp thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng ngoài trường hợp tài sản thế chấpcó trị giá to như ta đã biết phải ĐK mà còn sở hữu ý nghĩa quan yếu trong việc quản lýchặt chẽ của cơ quan nhà nước sở hữu thẩm quyền. Ngoài ra nó cũng hoàn toàn sở hữu thể sở hữu vai trò trongviệc cải tổ thiên nhiên và môi trường và cần sự quy hoạch, quản trị ngặt nghèo. Trường hợp thế chấp tàu bay, tàu biển thì đây là những phương tiện đi lại sở hữu tầm hoạtđộng rộng ( hoàn toàn sở hữu thể ra ngoài khoanh vùng phạm vi chủ quyền lãnh thổ Nước Ta ) và trong 1 số ít trường hợp đượcxem là chủ quyền lãnh thổ di động của vương quốc mà nó mang quốc tịch. Và đương nhiên cũng như những tàisản thuộc diện ĐK buộc phải khác nó cũng sở hữu trị giá to. Nếu thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản hình thành trong tương laithuộc những tài sản như trên thì buộc phải phải ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ theo quy địnhcủa pháp lý. Từ ngày nghị định 83/2010 / NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về ĐK giao dịchbảo đảm sở hữu hiệu lực hiện hành thì việc ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ hoàn toàn sở hữu thể ĐK trực tuyến. Trongthời đại bùng nổ khoa học thông tin như thời nay thì việc ĐK trực tuyến đã khôngcòn là khái niệm lạ lẫm và được vận dụng trong nhiều ngành nghề, nghành nghề nhà sản xuất. Việc đăng kýtrực tuyến trả tiền giao dịch bảo vệ đã được vận dụng nhiều ở những nước tăng trưởng. Đối với ViệtNam, Nghị định 08/2000 / NĐ-CP ngày 10 tháng 3 năm 2000 về ĐK trả tiền giao dịch bảođảm vẫn chưa sở hữu khái niệm ĐK trả tiền giao dịch trực tuyến, tới Nghị định 83/2010 / NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ ( thay thế sửa chữa cho Nghị định08 / 2000 / NĐ-CP ) khái niệm này mới được ghi nhận và được dành riêng cả một mục ( mục6 chương II ) để lao lý. Đây được nhìn nhận là một bước tiến trong trật tự cải cách thủtục hành chính, tạo thuận tiện cho việc vận dụng khoa học thông tin, góp thêm phần giảm bớtthời gian, ngân sách cho những cá thể, tổ chức triển khai sở hữu nhu yếu ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ. * Cơ quan đăng kýHiện nay việc ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ được triển khai ở nhiều nơi khác nhau tùythuộc vào loại tài sản thế chấp. Trung tâm ĐK trả tiền giao dịch, tài sản của Cục đăng kýquốc gia trả tiền giao dịch bảo vệ thuộc Bộ Tư pháp sở hữu thẩm quyền ĐK trả tiền giao dịch thế chấpđối với những loại tài sản, trừ trường hợp được ĐK theo những cơ quan lao lý dưới đây : – Cục ĐK tàu biển và thuyền viên khu vực đã ĐK tàu biển triển khai việcđăng ký trả tiền giao dịch bảo vệ với tàu biển1. Khoản 1 điều 5 Thông tư số 02/2012 / TTLT-BTP-BGTVT Hướng dẫn việc ĐK, cung ứng thông tin vềcầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biểnGVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng23SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang – Cục hàng ko gia dụng Nước Ta thực thi việc ĐK trả tiền giao dịch bảo vệ đốivới tàu bay1. – Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất nơi sở hữu bất động sản triển khai việc đăng kýgiao dịch bảo vệ so với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất2. Cụ thể : + Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phường túc trực Trung ương ( sau đây gọi là Văn phòng ĐK quyền sử dụng đấtcấp tỉnh ) nơi sở hữu đất, tài sản gắn liền với đất thực thi ĐK thế chấp quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức triển khai trong nước ; người Nước Ta định cư ở nướcngoài thực thi dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư tại Nước Ta ; cá thể quốc tế, tổ chức triển khai quốc tế. + Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trườngquận, thị xã, thị xã, thành phường thuộc tỉnh nơi sở hữu đất, tài sản gắn liền với đất hoặc PhòngTài nguyên và Môi trường Q., thị xã, thị xã, thành phường thuộc tỉnh nơi sở hữu đất, tài sảngắn liền với đất trong trường hợp chưa xây dựng Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất ( sau đây gọi là Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất cấp thị xã ) triển khai ĐK thếchấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ mái ấm gia đình, cá thể trong nước ; người Nước Ta định cư ở quốc tế được tậu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ởtại Nước Ta. Cần quan tâm rằng pháp luật dân sự Nước Ta xác lập ĐK thế chấp là điều kiện kèm theo cóhiệu lực với bên thứ ba, ko phải là điều kiện kèm theo để hợp đồng thế chấp sở hữu trị giá cũngkhông phải là hợp đồng thế chấp đương nhiên sở hữu trị giá chứng cứ trong tố tụng dân sự 3.2.1. 2. Chủ thể của hợp đồng2. 1.2.1. Bên thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng laiCác lao lý của Bộ luật dân sự 2005 hiện hành và những văn bản hướng dẫn ko cóquy định bên nào là bên thế chấp, nhưng dựa vào Nghị định 11/2012 / NĐ-CP tại khoản 1 Điều 1 sửa đổi bổ trợ khoản 1 Điều 3 Nghị định 163 / 2006 / NĐ-CP ngày 29/12/2006 củachính phủ về trả tiền giao dịch bảo vệ ta sở hữu khái niệm : Bên thế chấp là bên sở hữu nghĩa vụ và trách nhiệm hoặcngười thứ ba cam kết bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm bằng việc thế chấp tài sản thuộc quyềnsở hữu của mình cho bên sở hữu quyền trong quan hệ nghĩa vụ và trách nhiệm chính. Tương tự, bên thế chấpKhoản 1 điều 5 Thông tư số 02/2012 / TTLT-BTP-BGTVT Hướng dẫn việc ĐK, phân phối thông tin vềcầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biểnĐiều 5 thông tư số 20/2011 / TTLT-BTP-BTNMTTS. Lê Thị Thu Thủy, Những giải pháp bảo vệ tiền vay bằng tài sản của những tổ chức triển khai tín dụng trả tiền, tr 176 ; Khoản3 điều 323 Bộ luật dân sự 2005 ; Điều 11 Nghị định 163 / 2006 / NĐ-CP GVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng24SVTH : Lý Văn ToánĐề tài : Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – Thực tiễn ở tỉnh Kiên Gianglà bên sở hữu nghĩa vụ và trách nhiệm tiêu dùng tài sản hình thành trong tương lai sẽ thuộc quyền sở hữu củamình trong tương lai để bảo vệ cho việc thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm mà họ đã xác lập. Pháp luật hiện hành ko hạn chế chủ thể sở hữu quyền tham gia vào trả tiền giao dịch thế chấptài sản hình thành trong tương lai nhưng nhìn chung trong bốn chủ thể tham gia vào giaodịch dân sự mà pháp lý hiện hành pháp luật chủ thể của những trả tiền giao dịch dân sự là cá thể, pháp nhân, hộ mái ấm gia đình, tổ hợp tác thì thường thì chỉ sở hữu hai chủ thể tham gia phổ biếnvào mối quan hệ này đó là : Tư nhân và pháp nhân. Cũng như lúc tham gia vào những quanhệ dân sự khác, bên thế chấp muốn tham gia vào quan hệ thế chấp tài sản hình thành trongtương lai phải phân phối đủ những nhu yếu về điều kiện kèm theo chủ thể và điều kiện kèm theo về tài sản bảođảm. Tóm lại bên thế chấp là pháp nhân và cá thể do đó ta sẽ phân loại thành hai nhóm : Nhóm điều kiện kèm theo so với cá thể và nhóm điều kiện kèm theo vận dụng riêng cho pháp nhân. * Điều kiện so với cá nhânCá nhân tham gia vào trả tiền giao dịch bảo vệ thế chấp tài sản hình thành trong tương laiphải sở hữu 1 số ít điều kiện kèm theo nhất định theo pháp luật của pháp lý ví dụ tiêu biểu phải sở hữu đầy đủnăng pháp luật luật và năng lượng hành vi theo lao lý của pháp luật1. Ngoài ra cá nhânthế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải chứng tỏ được là mình sẽ sở hữu quyền sởhữu hoặc quyền định đoạt so với tài sản hình thành trong tương lai đem đi thế chấp. Người từ đủ sáu tuổi tới chưa đủ mười tám tuổi lúc xác lập, thực thi trả tiền giao dịch thếchấp tài sản hình thành trong tương lai phải được người đại diện thay mặt theo pháp lý đồng ý chấp thuận 2. Tuy nhiên, trong trong thực tiễn lúc tham gia vào trả tiền giao dịch so với những loại tài sản sở hữu giá trịlớn thì khó sở hữu trường hợp này xảy ra vì suy cho cùng bên nhận thế chấp ko hề mạohiểm để trả tiền giao dịch với người từ đủ sáu tuổi tới chưa đủ mười tám tuổi năng lực rủi ro đáng tiếc làrất cao. Người từ đủ mười lăm tuổi tới chưa đủ mười tám tuổi sở hữu tài sản hình thành trongtương lai riêng bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm bằng giải pháp thế chấp thì hoàn toàn sở hữu thể tự mìnhxác lập, triển khai trả tiền giao dịch mà ko cần phải sở hữu sự đồng ý chấp thuận của người đại diện thay mặt theo phápluật, trừ trường hợp pháp lý sở hữu pháp luật khác3. Điều 14, 17 Bộ luật dân sự 2005 lao lý về : “ năng lượng pháp lý dân sự của cá thể và năng lượng hành vidân sự của cá thể ” Khoản 1 điều 20 Bộ luật dân sự 2005K hoản 2 điều 20 Bộ luật dân sự 2005GVHD : ThS. Tăng Thanh Phƣơng25SVTH : Lý Văn Toán

Source: https://bloghong.com
Category: Tài Chính