Quy hoạch 1/500, 1/2000 là gì? So sánh dễ hiểu nhất

Như chúng ta biết, quy hoạch sở hữu nhiều tỉ lệ và nhiều loại. Và những quy hoạch tỉ lệ to thì mang tính chất định hướng là chính chứ ko mang nhiều tính xác thực về mặt pháp lý. Bản đồ quy hoạch 1/500 và 1/2000 quan yếu như thế nào. Ý nghĩa của bản đồ như thế nào thì ko phải ai cũng biết, nhất là những người chưa “đụng chuyện” liên quan tới sắm bán Bất động sản. Bài viết này Nguyễn Hoành sẽ san sẻ cho anh chị những thông tin mới nhất về vấn đề quy hoạch.

Trước lúc tìm hiểu quy hoạch 1/500, quy hoạch 1/200 là gì thì chúng ta cần phải hiểu về quy hoạch 1/5.000 trước.

1. Quy hoạch 1/5.000

Quy hoạch 1/5.000 sở hữu giá trị xác định những khu vực chức năng, những định hướng tính liên lạc, ranh mốc của những phần đất phát triển hạ tầng đường, cầu, khu dân cư, cây xanh,… Quy hoạch 1/5.000 sở hữu ý tức thị cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề phóng thích mặt bằng, đền bù, di dân.

Sở hữu tức thị tất cả những quận huyện ở một thành phố nào đó, lúc người ta lập quy hoạch chung cho toàn quận thì người ta sẽ lập quy hoạch yếu tố 1/5.000. Tức là quy hoạch tổng quát, và người ta sẽ phân ra từng khu:

  • Khu A là khu dân cư để ở
  • Khu B là khu công nghiệp
  • Khu C là khu dịch vụ thương nghiệp
  • Khu D là trung tâm hành chính
  • Và những trục đường to, trục đường quan yếu cho toàn khu.
quy hoach 1 5000 cu chi
Quy hoạch 1/5000 Khu thành thị Tây Bắc Củ Chi

Và trên bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5.000 quý khách sẽ ko nhìn thấy được những đường lộ giới nhỏ như 7m, 12m và chỉ thấy những phân khu chức năng chính. Dựa vào dòng nền tảng cốt lõi cho sự phát triển toàn quận, huyện người ta mới lập dòng yếu tố hơn đó là Quy hoạch 1/2000.

2. Quy hoạch 1/2000 là gì?

Nói dân gian như thế này cho dễ hiểu, ở dòng bản đồ 1/5000 quý khách Zoom (phóng bự lên) sẽ thấy từng dòng ô, thì hiện nay người ta mới lại chia nhỏ dòng ô đấy ra và phân từng khu với những chức năng riêng. Ví dụ như trong 1 ô nhỏ đó, thì bao nhiêu % là trường học, bao nhiêu là khu dân cư, đường liên lạc như thế nào, đèn khí, thoát nước,…

thu thiem 12
Đồ án điều chỉnh quy hoạch 1/2000 Khu thành thị Thủ Thiêm
  • THEO LUẬT THÌ: Quy hoạch yếu tố tỷ lệ 1/2000 là b­ước triển khai của quy hoạch chung xây dựng thành thị, là cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch yếu tố tỷ lệ 1/500. Quy hoạch yếu tố tỷ lệ 1/2000 phải yêu thích với quy hoạch chung xây dựng thành thị và do chính quyền địa phương tổ chức lập.
  • Quy hoạch yếu tố tỉ lệ 1/2000 là quy hoạch mang tính pháp lý và yếu tố nhất của quốc gia, thường do địa phương thực hiện. Những doanh nghiệp hoặc người dân lúc kiểm tra quy hoạch thì sở hữu thể dựa vào dòng quy hoạch 1/2000 này.
  • Nội dung của công việc quy hoạch yếu tố tỉ lệ 1/2000 là lập những bản đồ ko gian, kiến trúc phong cảnh, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch liên lạc, những sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện.

Quy hoạch 1/2000 cập nhật định kỳ 5 năm 1 lần, và ngoài ra thì cũng sở hữu cập nhật ko định kỳ (hay gọi là thất thường).

Vì lý do đó, nên nếu muốn biết Quy hoạch nào cập nhật mới nhất thì tốt nhất lên Quận / Huyện hỏi. Và lúc sắm đất thì buộc phải kiểm tra quy hoạch, vì quy hoạch loại đất thời khắc làm sổ với quy hoạch ngày nay chưa chắc giống nhau.

Vậy thì quy hoạch 1/2000 cập nhật so với quy hoạch cũ sẽ đổi dòng gì, ko đổi dòng gì?

Đây là một câu hỏi khó, nhưng theo kinh nghiệm cá nhân thì việc đổi quy hoạch nó phụ thuộc vào sự logic, và giảng giải được. Sở hữu một số thứ sở hữu thể tham khảo.

  • Đổi chức năng sử dụng đất -> Khó nhất
  • Đổi quy hoạch xây dựng -> Khó nhì.
  • Khu đang sở hữu dân cư -> Ít đổi.
  • Khu chưa sở hữu dân -> Sở hữu thể đổi nhiều hơn.
  • Khu sở hữu công trình cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh -> Cấp càng cao càng khó đổi.
  • Khu công trình cấp Quận, xã, phường -> Ít khó hơn.

Phiên phiến là đổi mà tác động nhiều thì khó, đổi tác động ít thì ít khó hơn.

VẬY NÊN: Tậu đất thì phải kiểm tra quy hoạch, quy hoạch mới nhất thì lên Quận hỏi, dự đoán quy hoạch thì dựa theo dòng tình trạng nó sẽ như thế nào.

3. Quy hoạch 1/500 là gì?

Mẫu này quý khách tưởng tượng sở hữu một chủ đầu tư, sắm 1 miếng đất 10ha, họ dự kiến làm dự án khu thành thị thì họ phải dựa vào quy hoạch 1/2.000. Xem khu đó sở hữu được làm khu dân cư hay ko? Nếu được làm thì khởi đầu họ sẽ lập quy hoạch 1/500. Tức là:

  • Khía cạnh tới từng lô đất, dài – rộng bao nhiêu, chừa trước chừa sau, chiều cao tối ta lúc xây.
  • Đường rộng bao nhiêu, vỉa hè như thế nào, sở hữu bao nhiêu cây xanh, trải nhựa gì.
  • Trường học, chung cư, công viên thể tích cụ thể bao nhiêu, xây bao nhiêu tầng.
  • Cống thoát nước, điện âm hay nổi, nước sinh hoạt cho dân ở đó bao nhiêu m3.
  • Vân vân và mây mây, nói chung cụ thể tới từng thứ 1, để lúc làm xong dự án, người ta dựa vào đó nghiệm thu và ra sổ.

Căn cứ Khoản 2, Điều 30, Luật quy hoạch thành thị năm 2009 thì: “Bản vẽ của đồ án quy hoạch yếu tố được thể hiện theo tỷ lệ 1/500”. Bản đồ quy hoạch yếu tố 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của những dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng. – Quy hoạch 1/500 phải gắn ngay lập tức với một dự án cụ thể. – Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng. Do đó bản vẽ của đồ án quy hoạch yếu tố sắp xếp cụ thể tình cả những công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch yếu tố sắp xếp tới từng ranh giới lô đất.

the nao la quy hoach 1 500
Quy hoạch yếu tố 1/500 của một dự án khu dân cư
  • Quy hoạch yếu tố xây dựng thành thị tỷ lệ 1/500 là triển khai và cụ thể hoá quy hoạch yếu tố xây dựng thành thị tỷ lệ 1/2000, là cơ sở để lập những dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Quy hoạch yếu tố xây dựng thành thị tỷ lệ 1/500 phải yêu thích với quy hoạch yếu tố xây dựng thành thị tỷ lệ 1/2000.
  • Đối với quy hoạch 1/500: xác định những chỉ tiêu về dân số, chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, giải pháp tổ chức kiến trúc đối với từng lô đất; sắp xếp mạng lưới những công trình hạ tầng kỹ thuật tới ranh giới lô đất và đảm bảo tính khả thi lúc triển khai thực hiện.

Mẫu quy hoạch loại này là do Doanh nghiệp làm, thế nên doanh nghiệp muốn đổi mà ko tác động tới QH 1/2000 thì dễ, còn tác động QH 1/2000 thì lại phải tùy theo việc tác động như thế nào.

quyết định 1 500 an hạ lotus
Quyết định 1/500 dự án đất nền An Hạ Lotus

Tham khảo: Quyết định 1/500 dự án An Hạ Lotus (Bình Chánh) tại đây.

4. So sánh quy hoạch 1/500 và quy hoạch 1/2000

Trước hết phải làm rõ và phân biệt ý nghĩa mục tiêu quy hoạch 1/2000quy hoạch 1/500. Đây ko phải là sự khác nhau về tỷ lệ bản đồ, mà phải hiểu đây là 2 thời đoạn của quy hoạch. Quy hoạch 1/2000 được lập ra để định hướng quy hoạch cho cả một khu thành thị (khu công nghiệp, khu nhà ở, khu du lịch… với mục tiêu là để quản lý quy hoạch cho cả một khu vực rộng to).

Nội dung quan yếu trong quy hoạch 1/2000 là xác định mạng lưới đường và quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất phải chỉ ra được những ô phố với những chức năng sử dụng khác nhau, trong đó thể hiện rất rõ những chỉ tiêu của ô phố như thể tích ô đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa, tầng cao tối thiểu, chỉ giới đường đỏ, sơ bộ xác định chỉ giới xây dựng (khoảng lùi) của công trình.

Tổ chức ko gian quy hoạch kiến trúc phong cảnh của đồ án quy hoạch yếu tố 1/2000 chỉ mang tính định hướng, gợi ý bởi vì ở thời đoạn này chưa sở hữu thiết kế cơ sở cho những công trình kiến trúc, cho nên chưa xác định thật cụ thểvà xác thực thiết kế của những công trình kiến trúc. Những cấp chính quyền, những cơ quan quản lý sở hữu gần như điều kiện để cấp chứng chỉ quy hoạch cho bất kỳ một lô đất nào trong khu quy hoạch, và như vậy là hoàn toàn sở hữu thể sử dụng đồ án quy hoạch yếu tố 1/2000 để quản lý xây dựng.

Trong lúc đó quy hoạch yếu tố 1/500 là phải yếu tố hoá tới từng công trình, quan yếu nhất của thời đoạn này và khác hẳn thời đoạn quy hoạch yếu tố 1/2000 là tổ chức ko gian quy hoạch kiến trúc và phong cảnh. Ở thời đoạn này công trình kiến trúc đưa vào quy hoạch yếu tố 1/500 là những công trình sở hữu thiết kế cơ sở, sở hữu tức thị sở hữu gần như những yếu tố cấp thiết cho một thiết kế công trình như hình dáng, mặt bẳng công trình với gần như kích thước công trình, nội dung những phòng, những phòng ban của công trình, vị trí ra vào lối của công trình, từ đó xác định được mối quan hệ giữa công trình với những yếu tố bên ngoài như sân vườn, đường đi.

Đồ án quy hoạch 1/500 chính là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng. Như vậy quy hoạch 1/2000 và 1/500 ko phải chỉ khác nhau ở tỷ lệ, nó là ở hai thời đoạn thiết kế với nội dung, ý nghĩa hoàn toàn khác nhau, music những văn bản pháp quy hiện hành về lập quy hoạch xây dựng, về tầm giá lập quy hoạch lại ko sở hữu sự phân biệt giữa hai loại quy hoạch yếu tố trên. Cả nhà sở hữu thể tham khảo thêm Quy trình làm dự án bất động sản đất nền để nắm rõ hơn về quyết định phê duyệt dự án đất nền 1/500 được thực hiện ở bước nào.

Bảng so sánh quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/500
Bảng so sánh quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/500

5. TÓM LẠI

– Quy hoạch yếu tố 1/500 phải yếu tố hóa tới từng công trình (chứ ko chỉ là tổ chức ko gian quy hoạch kiến trúc và phong cảnh như quy hoạch 1/2000).

– Quy hoạch 1/500 phải gắn ngay lập tức với một dự án đầu tư cụ thể.

– Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng. Nó thể hiện rõ phần thể tích đất nào và của ai “dính” vào công trình hay dự án đầu tư nào, và dựa vào đó, mức đền bù mới sở hữu thể thỏa đáng được.

– Những chỉ tiêu về xây dựng phải sở hữu, được thể hiện trên quy hoạch 1/500 như: dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức ko gian, kiến trúc, công trình hạ tầng, kiến trúc/thiết kế yếu tố của từng lô đất, kiểm tra môi trường…

– Với quy hoạch 1/500, sở hữu thể xác định được mối quan hệ giữa những công trình thuộc quy hoạch với những yếu tố bên ngoài của quy hoạch như: cổng vào, đường đi, tường rào…

Bởi vậy lúc sắm đất tại dự án, nếu dự án sở hữu quyết định 1/500 thìa là đã sở hữu quy định xây dựng yếu tố được cơ quan cơ thẩm quyền phê duyệt, sau này cơ quan sở hữu thẩm quyền căn cứ vào đó để ra sổ. Nếu dự án chưa sở hữu quyết định này tức là chưa được cơ quan quốc gia phê duyệt thì chúng ta cần phải cân nhắc thật kỹ để tránh rủi ro, và phiền toái sau lúc tiến hành làm thủ tục sắm bán nhà đất.

6. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUY HOẠCH 1/500, 1/2000, 1/5000

Vấn đề 1: Đất thuộc quy hoạch sở hữu được xây nhà hay ko?

Theo quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật sở hữu liên quan tới quy hoạch 2018 thì sở hữu thể xảy ra những trường hợp sau đây:

  • Trường hợp 1: Nếu đất ở thuộc quy hoạch nhưng chưa sở hữu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp (được cấp Giấy chứng thực quyền sử dụng đất đối với thể tích đất ở đó) được quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên thể tích đó theo quy định của pháp luật.
  • Trường hợp 2: Nếu đất ở thuộc quy hoạch và đã sở hữu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp ko được xây dựng mới nhà ở, công trình trên thể tích đất ở đó.
  • Trường hợp 3: Nếu chỉ một phần của thửa đất thuộc quy hoạch, phần còn lại ko thuộc quy hoạch thì người sử dụng đất ở hợp pháp sở hữu quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên thể tích đất ở đó.

Vấn đề 2: Khái niệm tỷ lệ bản đồ quy hoạch 1/500

Tỷ lệ bản đồ: là tỷ số giữa độ dài một đoạn thẳng trên bản đồ với độ dài của chính đoạn thẳng đó ngoài thực địa. 1cm trên bản đồ bằng 5m trên thực địa.

Ý nghĩa tỷ lệ bản đồ 1/500
Ý nghĩa tỷ lệ bản đồ 1/500

Nguyễn Hoành (tổng hợp)